34 Fonds im Crashtest Die besten Fonds für Immobilienaktien

Die drei Sieger-Fonds im Kurz-Porträt

Platz 1: First State Global Property Securities Fund

Das zwölfköpfige Global Property Securities Team von First State verteilt sich auf die drei Standorte New York, London und Hongkong. Das Unternehmen sieht in dieser Vor-Ort-Präsenz einen Vorteil, da es davon ausgeht, dass die Fundamentaldaten von Immobilienaktien weitgehend durch lokale Gegebenheiten bestimmt werden. Regionalspezifische Prognosen fließen in die Bewertungsmodelle ein.

Die Titelauswahl erfolgt bottom-up. „Dabei achten wir vor allem auf vier Faktoren“, erläutert Stephen Hayes, Leiter des Teams und Manager der Siegerfonds First State Global Property Securities: „Wichtig sind eine hohe Qualität der Immobilien, ein starkes Management, eine niedrige Verschuldung und verlockende Gesamtertragserwartungen.“

Knapp 50 Aktien hält Hayes zurzeit im Portfolio. Das größte absolute Gewicht haben mit etwa 50 Prozent regional die USA, gegenüber der Benchmark ist das Land aber etwas untergewichtet. Vor allem US-Reits hält Hayes für sehr hoch bewertet. Attraktivere Bewertungen sieht er zum Beispiel in Japan, wo der Fonds zurzeit zu rund 10 Prozent investiert ist (siehe Interview). Auf die Segmente Einzelhandel, Büro, Wohnungen und Mischnutzungen hat Hayes das Vermögen relativ gleichmäßig verteilt (jeweils 20 bis 27 Prozent). Hotels spielen mit 7 Prozent eine Nebenrolle, sind mit der Hyatt Hotels Corporation aber unter den Top-Ten-Positionen vertreten.

Platz 2: Morgan Stanley Global Property Fund

Dieser 2006 aufgelegte Fonds wird seit Auflegung 2006 vom gleichen Team unter Leitung von Ted Bigman gemanagt. Das Team kombiniert eine Bottom-up-Analyse mit einer makroökonomischen Top-down-Betrachtung. Der Fonds wird in drei regionalen Teilportfolios gemanagt. Es gibt ein amerikanisches, ein europäisches und ein asiatisches Team, das jeweils in seiner Region sitzt und für die jeweilige Titelauswahl zuständig ist. Diese erfolgt überall auf gleiche Weise mithilfe eigens entwickelter Bewertungsmodelle, die Unternehmen mit den attraktivsten Kennzahlen herausfiltern sollen. Insgesamt sind zurzeit rund 170 Titel im Portfolio.

Bigman, Leiter des US-Teams, ist zugleich verantwortlich für den Gesamtfonds und die Gewichtung der Regionen. Dabei spielen die Fundamentaldaten für den Immobilienmarkt, die relative Attraktivität der Immobiliensegmente und die relative Aktienbewertung eine Rolle. Größte Region sind zwar auch in diesem Fonds die USA, der Anteil von rund 30 Prozent ist jedoch im Vergleich zu anderen globalen Fonds sehr gering.

„Wir glauben, dass die asiatische Region weiter den besten relativen Wert bietet“, so Bigman. Jeweils 13 Prozent des Fondsvermögens stecken in Unternehmen aus Japan und Hongkong. In Europa bevorzugt er Aktien aus Großbritannien. Zwar würden auch diese bereits mit einem Aufschlag auf den Buchwert gehandelt, allerdings sei dieser bei weitem nicht so hoch wie auf dem europäischen Kontinent.

Platz 3: Fidelity Global Property Fund

Dirk Philippa hat den Fidelity Global Property Fund im Oktober 2013 von Steve Buller übernommen – und die Strategie leicht geändert. Er hat die Zahl der Werte im Fonds reduziert und hält nur noch 30 bis 50 Titel. Dabei setzt er weniger auf kleine Unternehmen als sein Vorgänger. Die Marktkapitalisierung muss bei mindestens 500 Millionen Dollar liegen. Die einzelnen Werte können mit 100 bis 300 Basispunkten vom Benchmark-Gewicht abweichen. Insgesamt strebt Philippa einen Active Share von mehr als 70 Prozent an. Zurzeit liegt er knapp darunter.

Philippa teilt sein Portfolio in zwei Bereiche. Zum einen sucht er nach Bewertungsanomalien. Er mag unterbewertete Titel, die zurzeit kaum ein anderer mag, die aber einen potenziellen Auslöser haben, der die Marktwahrnehmung ändert. Dazu zählen auch Turnaround-Kandidaten. Dieser Dynamic-Value-Teil macht rund 50 bis 70 Prozent des Portfolios aus.

Zwischen 30 und 50 Prozent des Fondsvermögens investiert Philippa in Qualitätsunternehmen, die zu einem vernünftigen Preis bewertet sind. Eine Top-down-Analyse bestimmt über die Gewichtung der Bereiche. „Im Bärenmarkt sind die Qualitätstitel stärker gewichtet als im Bullenmarkt“, erklärt der Fidelity-Manager. Regional ist er zurzeit in Nordamerika untergewichtet, in der Asien-Pazifik-Region hingegen übergewichtet.

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