Abwicklung offener Immobilienfonds: Chance oder Risiko am Büromarkt?

Thomas Beyerle von der Immobiliengesellschaft IVG

Thomas Beyerle von der Immobiliengesellschaft IVG

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Mittlerweile haben aufgrund von Liquiditätsproblemen elf deutsche offene Immobilienpublikumsfonds die Rücknahme der Anteilsscheine ihrer Anleger endgültig ausgesetzt. Sie sehen sich nun in der Folge zum Abverkauf der Fondsimmobilien gesetzlich gezwungen.

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Im Zuge der Abwicklung der Fonds werden Gewerbeimmobilien im Wert von rund 25,5 Milliarden Euro bis spätestens April 2017 dem Markt wieder zugeführt, davon Objekte mit einem Volumen von etwa 22 Milliarden Euro allein in Europa. Die Zahl für Europa erscheint nicht übermäßig hoch, wenn man das Investmentvolumen auf Europas Gewerbeimmobilien-Anlagemarkt von durchschnittlich 108 Milliarden Euro in den vergangenen vier Jahren dazu in Relation setzt.

Daher entsteht auf den ersten Blick der Eindruck, dass die Verkaufswelle der deutschen Publikumsfonds an den Märkten keine großen Spuren hinterlassen wird. Soweit die erste oberflächliche Überschlagsrechnung.

Bei genauerer Analyse kommen jedoch schnell Zweifel an dieser Aussage auf, etwa wenn man die Aufteilung der Portfolios der betroffenen Fonds auf Länder und Sektoren analysiert: So konzentrieren sich 80 Prozent des europäischen Fonds-Portfolios auf den Bürosektor, der in den vergangenen vier Jahren lediglich auf durchschnittlich 44 Prozent der gewerblichen Immobilieninvestments in Europa kam.

Zudem entfällt in Europa fast die Hälfte der zu liquidierenden Büroimmobilien der Fonds - gemessen an den Verkehrswerten - auf die beiden großen Anlageländer Deutschland und Frankreich.

Bereits diese wenigen aussagekräftigen Fakten deuten an, dass sich aus der Auflösung diverser deutscher Immobilienpublikumsfonds zwar kein grundsätzliches Problem für den europäischen Immobilienmarkt im Ganzen, aber eindeutig für bestimmte Teilsegmente ergibt.

Regionale Konzentration der Verkaufsaktivitäten

Zunächst liegt es nahe, die Portfolios der zu liquidierenden Publikumsfonds dahingehend zu analysieren, ob sich die Fondsobjekte auf bestimmte Immobilienmärkte konzentrieren und ob hier im Zuge der Veräußerung negative Effekte auf die Marktentwicklung, insbesondere fallende Preise, zu erwarten sind.

Der Blick auf den absoluten Gesamt(verkehrs)-Wert der Büroimmobilien in den einzelnen Ländern beziehungsweise Standorten ist dabei wenig aussagekräftig: Die großen Büromärkte in Deutschland und Frankreich haben zwar einen wesentlichen Teil der Büroinvestments der offenen Immobilienpublikumsfonds auf sich gezogen, können aber aufgrund intensiver Investmentaktivitäten auch deren Wiederverkauf vergleichsweise gut verkraften.