LinkedIn DAS INVESTMENT
Suche
in FondsLesedauer: 10 Minuten

Abwicklung offener Immobilienfonds: Chance oder Risiko am Büromarkt?

Seite 2 / 7


Der Anteil am gesamten Büroflächenbestand, der von den elf analysierten deutschen Publikumsfonds in den großen westeuropäischen Metropolen gehalten wird, ist denn auch mit unter einem Prozent verschwindend gering. Lediglich in einigen Hauptstädten der mittel- und osteuropäischen Emerging Markets sowie in einigen kleineren westeuropäischen Regionalzentren halten die zu liquidierenden Immobilienfonds zwischen 2 Prozent und 5 Prozent des gesamten Büroflächenbestandes.

>>Vergrößern


Einen guten Anhaltspunkt, ob einzelne regionale Investmentmärkte in den nächsten Jahren aufgrund der Fondsverkäufe mit einem möglichen Überangebot an Büroimmobilien konfrontiert werden, bietet dagegen die „Angebots-Nachfrage-Relation“ zwischen dem Verkehrswert aller Büroobjekte der betrachteten Fonds und dem durchschnittlichen Büroinvestmentvolumen der Jahre 2003 bis 2011.

>>Vergrößern


Dieses Verhältnis deutet an, inwieweit das zusätzliche Investmentangebot durch den jeweiligen regionalen Markt absorbiert werden kann. Angemerkt sei hierbei, dass die Verwertbarkeit der Fondsobjekte durch die Basierung auf den Jahren 2003 bis 2011 tendenziell etwas überschätzt wird.

Dieser Zeitraum umfasst nämlich auch die Jahre 2005 bis 2007, die infolge der Kreditschwemme durch übersteigerte Investmentaktivitäten gekennzeichnet waren.

In Märkten wie den Niederlanden oder Belgien bewegen sich die Transaktionsvolumina im Bürosektor heute zudem weit unterhalb des Niveaus, das in den „normalen“ Jahren vor 2005 erzielt worden war. Da angesichts der schwierigen Konjunktur- und Finanzierungsbedingungen kurz- bis mittelfristig nicht mit einem deutlichen Anstieg der Transaktionsvolumina auf Europas Investmentmärkten zu rechnen ist, fallen die „Angebots-Nachfrage-Relationen“ somit etwas zu optimistisch aus.

Das Verhältnis zwischen den Verkehrswerten der Büroobjekte der offenen Publikumfonds und den Investmentvolumina ist bei einem betrachteten Standort dann besonders hoch, wenn hier relativ viele beziehungsweise besonders große und teure Fondsobjekte künftig veräußert werden müssen (Investmentüberangebot) oder aber wenn am betrachteten Markt kaum Transaktionen zustande kommen – sei es mangels Anlegernachfrage, aufgrund von Beschränkungen durch die Immobilienfinanzierung oder mangels geeigneter Anlageobjekte.

Im Durchschnitt der europäischen Anlagemärkte entspricht der letzte Verkehrswert der Fondsbüroobjekte etwa 25 Prozent des durchschnittlichen Investmentvolumens der vergangenen neun Jahre. Dies ist kein hoher Wert, wenn man bedenkt, dass insbesondere die beiden großen Fonds SEB Immoinvest und CS Euroreal noch mehr als vier Jahre Zeit haben, um ihre Immobilien am Markt zu veräußern.

Die Krux liegt im Detail

Zwischen den einzelnen Ländern bestehen jedoch riesige Unterschiede. Sehr hoch fällt das Zusatzangebot durch die Fondsliquidation in Luxemburg aus, wo es mit 778 Millionen Euro fast dem 1,5-fachen der Büroinvestments der vergangenen neun Jahre entspricht. Relativ hoch sind die Werte auch in Portugal (90 Prozent), in den Niederlanden (83 Prozent) und in Tschechien (67 Prozent).

Dagegen erscheint die Situation in großen Anlagemärkten wie Frankreich (41 Prozent), Italien (47 Prozent) und Deutschland (38 Prozent) unkritisch, von Großbritannien (11 Prozent) und Schweden (8 Prozent) ganz zu schweigen.

Ein Blick auf die entsprechenden Werte für die einzelnen Büromärkte zeigt jedoch, dass nicht nur zwischen, sondern auch innerhalb der einzelnen Länder bedeutsame Unterschiede bestehen:
  • Besonders schwierig ist die Situation vor diesem Hintergrund nicht nur in Luxemburg (136 Prozent), sondern auch in Rotterdam (244 Prozent), Antwerpen (160 Prozent) und Utrecht (112 Prozent).

  • Mit Berlin (112 Prozent) steht auch ein deutscher Bürostandort unter den europäischen Top-5. Neben Amsterdam (107 Prozent) weisen zudem Lissabon (103 Prozent), Den Haag (97 Prozent) und Prag (75 Prozent) vergleichsweise hohe Werte auf, während der Effekt der Büroimmobilienverkäufe durch die Fonds in München (10 Prozent) und in den deutschen Regionalzentren (21 Prozent) kaum zu spüren sein dürfte.

>>Vergrößern


Im Hinblick auf die Interpretation der Werte ist jedoch zu berücksichtigen, worauf das vermeintliche Missverhältnis im Einzelfall zurückzuführen ist: So galt Luxemburg in den vergangenen Jahren als begehrter Investmentstandort mit starken Angebotsbeschränkungen. Die Veräußerungen der offenen Fonds stellen hier folglich möglicherweise eher Chance als Risiko dar.

Ähnliches gilt für Berlin, wo der hohe Wert darauf zurückzuführen ist, dass der SEB Immoinvest am Potsdamer Platz, somit in zentraler Bestlage, ein großvolumiges Immobilien-Portfolio hält.

Die abschließende Bewertung der Einzelstandorte im Hinblick auf die Entstehung eines möglichen Investmentüberangebotes setzt daher voraus, dass weitere anlegerrelevante Größen wie das Volumen, der Mikrostandort sowie die Vermietungsqualität der relevanten Büroobjekte analysiert werden.

Tipps der Redaktion