„Aktives Portfolio-Management ist die Grundlage für eine gute Fonds-Performance“

Ulrich Steinmetz, Geschäftsführer von RREEF

Ulrich Steinmetz, Geschäftsführer von RREEF

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DAS INVESTMENT: Die Probleme der offenen Immobilienfonds sorgten in den vergangenen Monaten immer wieder für Schlagzeilen. Merken Sie einen Vertrauensverlust beim Anleger?

Ulrich Steinmetz:
Die Branche läuft inzwischen wieder in ruhigem Fahrwasser. Die Fonds, die sich in Liquidation befinden, wickeln ihre Portfolien nach und nach ab. Die Fondsanbieter, die keine Probleme hatten, darunter wir, arbeiten daran, das ihnen überlassene Geld in Immobilien zu investieren. Bei den Mittelzuflüssen lagen wir im Juli und August 2012 auf Platz 1: Unsere Fonds grundbesitz global und grundbesitz europa nahmen in dieser Zeit zusammen über 300 Millionen Euro ein.

Wenn man die Performance offener Immobilienfonds untereinander und mit der Wertentwicklung anderer Anlagen mit ähnlichem Risikoprofil vergleicht, liegen die RREEF-Fonds weit vorne. Eine gute Wertentwicklung ist das beste Mittel, um verloren gegangenes Vertrauen zurückzugewinnen.

Ihre Fonds stehen im Vergleich gut da und bekommen von Scope sehr gute Ratings. Was haben Sie anders gemacht als die anderen Fondsanbieter?

Steinmetz:
Das kann man in drei Punkten beschreiben. Der erste ist, dass wir ein tatsächlich weltweit operierendes Unternehmen mit globaler Aufstellung sind. Über 550 Immobilien- und Investment- Experten sind an 22 Standorten aktiv. Durch eine regionale Marktexpertise kennen wir die Märkte, in denen wir investiert sind, sehr genau.

Einen wichtigen Punkt sehe ich im aktiven Portfolio-Management. Wir sind nicht nur Käufer von Immobilien, die wir dann für Jahre halten, sondern nutzen Marktchancen, wo sie sich uns bieten. So gelingt es uns, Immobilien über ihren jeweiligen Verkehrswerten mit Mehrerlös für den Fonds zu verkaufen.

Haben Sie ein Beispiel?

Steinmetz:
Wir hatten verschiedene Wohnimmobilien an der Westküste der USA im Portfolio des grundbesitz global. Dort sind die Mietpreise zuletzt stark gestiegen, also haben wir die Marktsituation ausgenutzt und diese Immobilien verkauft – gut 10 Prozent über ihrem Verkehrswert.

Welcher ist der dritte wesentliche Unterschied?

Steinmetz: Unser Liquiditätsmanagement. Nach der Lehman-Pleite 2008 haben wir Objekte verkauft, um die Liquidität in den Fonds zu erhöhen. Gleichzeitig war uns wichtig, eine hohe Vermietungsquote in beiden Portfolien zu sichern, um den regelmäßigen Cashflow zu gewährleisten. Wir konnten immer eine Vermietungsquote von rund 93 Prozent vorweisen – auch in der Krisenphase, als die Leerstandsquoten im Markt deutlich angezogen hatten.

Wie schaffen Sie das?

Steinmetz:
Indem wir in ertragsstarke, hochwertige Immobilien in guten Lagen mit gutem Mieter-Mix investieren. Darüber hinaus akzeptieren wir durchaus auch sinkende Mieten, denn es ist immer noch besser, überhaupt eine Miete zu erhalten, als gar keine Einnahmen zu erzielen.

Wie ist es aktuell um die Liquidität der Fonds bestellt?

Steinmetz:
Momentan liegt die Liquidität im grundbesitz global bei 18,4 Prozent und rangiert damit in unserem derzeitigen Zielkorridor von rund 20 Prozent. Beim grundbesitz europa erreichen wir derzeit einen Liquiditätswert von 34 Prozent, den wir nach und nach abbauen. Wichtig ist uns dabei, dass wir bei unseren Ankäufen diszipliniert bleiben. Wenn ein Investment unseren Anforderungen nicht entspricht oder es einfach zu teuer ist, kaufen wir es nicht.