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Aktualisiert am 17.03.2020 - 12:23 Uhrin ImmobilienLesedauer: 4 Minuten

Analyse Steigende Immobilienpreise: Wie lange geht das noch gut?

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Ausländer in den Startlöchern

Wie lange geht das noch gut? Vorndran: „Noch reflektieren die Preissteigerungen die Entwicklung der Hypothekenzinsen nur stark unterproportional.“ Schaue man sich die Entwicklung seit der Wiedervereinigung 1990 an, sei das alles im Rahmen. „Und ein Blick auf die Preise in den Metropolen weltweit reicht aus, um zu erkennen, dass die Preise und Mieten in London, Mailand, Paris oder Tokio deutlich höher sind als in Hamburg, München oder Berlin.“ Das hätten inzwischen auch ausländische Investoren erkannt, die beginnen, in großem Stil in Deutschland zu investieren.

Dass die Investitionen aus dem Ausland zunehmen werden, davon ist auch JLL-Deutschlandchef Frank Pörschke überzeugt. „Wenn man sich die Bieterverfahren der vergangenen zwei bis drei Jahre ansieht, erkennt man, wie viele ausländische Investoren in den Startlöchern stehen.“ Die meisten der unterlegenen Bieter bei den Büro-Transaktionen, die JLL begleitet habe, seien aus den USA gekommen. „Noch stammt der Großteil der Käufer aus Deutschland. Das dürfte sich jedoch Stück für Stück verschieben“, so Pörschke weiter.

Einen drohenden Crash wie 2007 sieht er nicht. „Vergleicht man damals mit heute, sind die Marktparameter ganz andere.“ So lag zwischen den Büro-Renditen und Staatsanleihen 2007 gerade einmal ein Abstand von 50 Basispunkten, inzwischen sind es 417 Basispunkte.



Immobilien sind also im Verhältnis deutlich attraktiver als früher. Und demnach auch noch nicht einmal besonders teuer. Und wenn die Zinsen deutlich steigen? Eher unwahrscheinlich. Scharmanski: „Mit dem erweiterten Kauf von Anleihen durch die EZB bis September 2016 bleibt der Abwärtsdruck bei den Renditen von Staatsanleihen auch in diesem Jahr erhalten.“

Kein Crash in Sicht

Ein weiterer Unterschied zur Lage vor der Lehman-Krise: Die Loan-to-Value-Ratio, kurz LTV, also das Verhältnis von Kreditbetrag zum Verkehrswert der Immobilie, ist von 80 auf 65 bis 70 Prozent gefallen. Damit ist das Verlustrisiko der Kreditgeber stark gesunken. Zudem sind neben Banken auch immer mehr alternative Kreditgeber auf dem Markt.

„Sollten die Banken mit Griechenland und anderen Schuldnerländern Probleme bekommen, ist der Immobilienmarkt deutlich unabhängiger als noch 2007“, so Pörschke. Auch auf der Investorenseite habe ein Wechsel stattgefunden. „Während 2007 vor allem offene Publikumsfonds, Private-Equity-Investoren und Hedgefonds auf dem Markt aktiv waren, sind inzwischen vor allem Spezialfonds starke Netto-Käufer.“ Und die müssen nicht so schnell wieder verkaufen, wenn es mal ein bisschen ruckelt.

Fazit: Ja, die Immobilienpreise sind schon stark gestiegen. Ein Crash ist trotzdem nicht in Sicht. Ein Vergleich mit der Situation vor der Lehman-Krise hinkt. Pörschke: „Aber irgendwann kann der Trend auch drehen.“

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