Analyse von Dr. Lübke & Kelber In welchen Städten der Immobilienkauf überhaupt noch lohnt
"Worms, Trier und Landshut in mittleren Lagen sowie Osnabrück, Wolfsburg und Worms in guten Lagen bieten Investoren deutschlandweit bei Bestandsimmobilien das beste Risiko-Rendite-Verhältnis", sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber. "Im Neubausegment führen Würzburg, Oldenburg und Landshut in mittleren sowie Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth in guten Lagen das Feld an." Das geht aus dem aktuellen Risiko-Rendite-Ranking von Dr. Lübke & Kelber hervor, für das 110 deutsche Standorte untersucht wurden. Die Annahmen der Analyse: Eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das Fremdkapital.
Dabei konnten in fast allen der 110 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von deutlich über 3 Prozent erzielt werden, sowohl im Bestands- wie auch im Neubausegment. Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge, deren Wert sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, den aktuellen Miet- und Kaufpreisen sowie der Nachfrage nach Wohnraum speist. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, welche am jeweiligen Standort erzielt werden muss, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 1,88 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Zuzüglich Kaufnebenkosten ergibt sich daraus je nach Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes eine risikolose Zinsspanne zwischen 2,33 und 2,63 Prozent.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Bezogen auf die Differenz zwischen der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland. "Die ‚hidden champions' ergeben sich aus der Differenz der potenziell erzielbaren Eigenkapitalrendite und der von uns empfohlenen Mindestrendite, die vom Standortrisiko abhängt", erklärt Jacke. "Je höher die Differenz ausfällt, desto weiter übersteigt die erzielbare Rendite das Risiko."
