Asset Management für Einzelhandelsimmobilien „Die goldenen Zeiten des Online-Handels sind vorbei“

Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate.

Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate.

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Der Online-Handel – was bedeutet er für den traditionellen Handel als Mieter von Einzelhandelsimmobilien? Welche Asset-Management- und Vermietungsstrategien müssen daraus langfristig folgen? Die ehrliche Antwort darauf lautet: Wir können es heute noch nicht wissen. Aber wir können die Entwicklung einigermaßen antizipieren.

Viele Käufer nutzen bereits heute alle Kanäle (also Offline- und Online-Möglichkeiten), um sich zu informieren, und gleichermaßen alle Kanäle, um zu shoppen. Das Stichwort lautet ROPO (Research Online, Purchase Offline – oder eben umgekehrt). Man spricht vom Multichannel-Verhalten. Und viele Online-Shops sind längst selbst Multichannel-Shops, sie haben nicht nur die Website als Point-of-Sale, sondern auch physische Verkaufsflächen oder zumindest Showrooms in attraktiven Lagen deutscher Städte. Teilweise werden auf den Flächen virtuelle und reale Welt intelligent miteinander verzahnt. Ein Beispiel ist die personalisierte Indoor-Navigation – das Handy kennt die Einkaufspräferenzen des Kunden und leitet ihn durch die Gänge des Ladens zum gewünschten Produkt. Vielleicht gibt es ihm noch zusätzliche Informationen über die Ware, während er schon davor steht.

Wenn es kein Zielkauf ist, der Kunde also nicht nach einem speziellen Produkt sucht, kann das Handy vielleicht einen Impulskauf generieren, indem es Waren vorschlägt und den Kunden dann dorthin leitet. Vor diesem Hintergrund gilt es für Eigentümer, Vermieter und Asset Manager, die Entwicklung der Online-Shops im Auge zu behalten. Es werden mehr Online-Unternehmen folgen, die auch physische Flächen nachfragen. Wer solche Unternehmen frühzeitig identifiziert, hat die Chance auf neue Mieter.

Das oben genannte Beispiel mag suggerieren: Der Online-Handel ist innovativ, der Offline-Handel dagegen vielleicht eher träge. Der Einzelfall entscheidet, ob dies der Wahrheit entspricht. Viele Online-Händler waren anfänglich innovativ, haben im Verlauf ihrer Entwicklung aber zunehmend Respekt davor, weiterhin Neuerungen zuzulassen. Ein Beispiel ist die Auslieferung von Ware an den Kunden. Wir kennen Fälle, in denen innovative Lieferkonzepte namhafter Logistikdienstleister über Jahre in der eigenen Schublade gelegen haben, weil sich die Online-Händler schlicht nicht getraut haben, die Services in ihre Web-Shops einzubauen. Dabei handelt es sich um Themen, die in anderen Ländern längst Standard sind – wie die Zustellung der Ware zu präzise definierten Zeitfenstern, die sich der Kunde aussuchen kann, idealerweise noch am gleichen Tag der Bestellung.