Analyse von Savills Immobilienmärkte 2018: Warten auf den schwarzen Schwan

Schwarzer Schwan: Welches unerwartete Ereignis könnte 2018 zu einem Crash an den Immobilienmärkten führen? | © Pixabay

Schwarzer Schwan: Welches unerwartete Ereignis könnte 2018 zu einem Crash an den Immobilienmärkten führen? Foto: Pixabay

Die Stimmungslage erscheint seltsam ambivalent, heißt es im aktuellen Marktausblick 2018 des Immobiliendienstleisters Savills. Die meisten Marktteilnehmer kommen mit Blick auf die Fakten zu dem Schluss, dass sich die gute Immobilienkonjunktur in Deutschland zunächst fortsetzen wird und es mithin keinen Anlass zur Sorge gibt. Einerseits. Andererseits scheinen sie nicht recht an ein „Weiter so“ zu glauben und suchen nach Anhaltspunkten für eine nahende Wende. Sie finden in der Regel nichts und bemühen dann den „Schwarzen Schwan“, also eines jener unwahrscheinlichen Ereignisse, das unerwartet eintritt und den Aufwärtstrend plötzlich kippen lässt.

Warten auf den Schwarzen Schwan

Eine nüchterne Analyse der Fakten legt aber nahe, dass die übergeordneten
Entwicklungen der vergangenen Jahre anhalten und ein „Weiter so“ aus heutiger Sicht das Szenario mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit
ist, so die Savills-Analysten. Das faktenbasierte Gesamtbild, das sich für das Immobilienjahr 2018 skizzieren lässt, sieht jenem der Vorjahre zum Verwechseln ähnlich. In diesem Bild den Schwarzen Schwan finden zu wollen, ist aussichtslos. Deshalb werfen die Savills-Analysten lieber einen Blick auf die interessanten Bilddetails. Dass sich eines dieser Details im Nachhinein als Schwarzer Schwan entpuppt, wollen sie dabei nicht ausschließen.

Coworking Spaces im Kommen

An den Bürovermietungsmärkten stärken noch höhere Mieten und ein noch geringeres Angebot die Verhandlungsposition von Vermietern weiter und stellen Unternehmen auf der Suche nach Büroflächen vor echte Herausforderungen. Auch Bestandsmieter mit auslaufenden Mietverträgen werden bei den Verhandlungen um eine Mietvertragsverlängerung mit deutlich höheren Mieten konfrontiert.

Unternehmen, die diese höheren Flächenkosten nicht schultern können, bleibt dann nur die Anmietung von Büroflächen geringerer Qualität oder in schlechterer Lage. Das wiederum schwächt ihre Position im Bemühen um gute Mitbareiter. Im schlimmsten Fall ist das existenzbedrohend. Denn die Knappheit an qualifizierten Mitarbeitern ist für viele Unternehmen das drängendere Problem als die Knappheit an Büroflächen. Deshalb richten sie ihre Standortstrategie trotz hoher Flächenkosten an der Verfügbarkeit von qualifizierten Mitarbeitern und nicht an der Verfügbarkeit günstiger Bürofläche aus, sofern sie sich das leisten können.

Um die Flächenkosten trotzdem zu begrenzen, beinhaltet diese Strategie bei größeren Unternehmen oft das Aufteilen der Mitarbeiter auf mehrere
Standorte. Anders als früher werden bei dieser Mehr-Standorte-Strategie aber nicht Back-Office-Tätigkeiten an periphere Standorte ausgelagert,
sondern es werden hochwertige Flächen in bester Lage für die Wissensarbeiter angemietet. Immer häufiger handelt es sich hierbei um
Coworking Spaces und Serviced Offices. Diese richten sich längst
nicht mehr nur an Freiberufler und Startups, auch große Unternehmen bilden inzwischen eine wichtige Kundengruppe. So ist beispielsweise ein Fünftel aller WeWork-Mitglieder in Unternehmen mit mindestens 500 Mitarbeitern beschäftigt.

Im Sog der Büroflächenknappheit entwickeln sich die Anbieter von Coworking Spaces zu bedeutenden Spielern an den Büromärkten. Wir beobachten ein rasantes Wachstum sowohl von Angebot als auch Nachfrage und dieser Bedeutungszuwachs dürfte nicht ohne Folgen für die Anbieter von klassischen Büroflächen bleiben. Die Nutzer von Coworking Spaces, egal ob sie für ein Startup oder den großen Konzern tätig sind, gewöhnen sich an die dort gebotenen Annehmlichkeiten und das wird wohl auch ihre Ansprüche an jede andere Form von Bürofläche steigen lassen.

Ihre Arbeitgeber wiederum lernen die zeitliche und räumliche Flexibilität von Coworking Spaces zu schätzen und stellen entsprechende Forderungen
auch an ihre Vermieter im klassischen Bürosegment. Konkret könnte das beispielsweise bedeuten, dass Büroflächen ohne Fahrradstellplätze, Duschen und vielleicht sogar einen Fitness-Bereich künftig erheblich schwieriger zu vermieten sind und dass die Mietvertragslaufzeiten tendenziell kürzer werden. Letzteres wird allerdings erst dann Thema, wenn die Mieter wieder in einer stärkeren Verhandlungsposition sind, womit wir frühestens ab 2020 rechnen.