Analyse von Savills Immobilienmärkte 2018: Warten auf den schwarzen Schwan

Risiko für Büroinvestoren: Überoptimismus

Angesichts der zunächst weiter steigenden Knappheit und dem daraus resultierenden Mietwachstumspotenzial bleiben Büroimmobilien für Investoren ausgesprochen attraktiv. Entsprechend kompetitiv bleibt aber auch der Wettbewerb um Büroimmobilien. Der Druck auf die Anfangsrenditen hält folglich an, vor allem im Core-Plus-Segment. Die hohen Ankaufsfaktoren lassen sich aber mit Verweis auf die anhaltend niedrige Verzinsung am Geld- beziehungsweise Anleihemarkt und die
hohen Chancen für Mietwachstum rechtfertigen.

Die Gemengelage aus extrem hohem Anlagedruck und steigender Flächenknappheit an den Bürovermietungsmärkten könnte die Investoren
allerdings zu überschießenden Mietwachstumserwartungen verleiten. Kurzfristig besteht aus unserer Sicht kein Zweifel an einer Fortsetzung des kräftigen Mietwachstums, für die längere Frist lassen sich dagegen vier Faktoren anführen, die dieses Wachstum zumindest bremsen könnten.

Erstens, und am offensichtlichsten: Die Projektentwicklungsaktivität
steigt. Schon 2019 wird das Flächenfertigstellungsvolumen in den Top 6 deutlich höher ausfallen als zuletzt und wohl auch in den Folgejahren nicht unter dieses Niveau fallen. Umgekehrt wird zweitens die Zahl der Bürobeschäftigten in den Top 6 in den kommenden Jahren höchstwahrscheinlich sehr viel langsamer wachsen als in der jüngeren Vergangenheit, weil den betreffenden Städten und ihrem Umland der
(bezahlbare) Wohnraum ausgeht. Schneller wachsendes Angebot und langsamer wachsende Nachfrage können zu keinem anderen Ergebnis als geringerem Mietwachstum führen.

Bei den beiden anderen Faktoren wechseln wir in den Konjunktiv. Da
wäre drittens das bereits thematisierte Wachstum der Coworking Spaces:
Wenn deren Arbeitsplätze besser ausgelastet werden könnten als das in der „alten“ Bürowelt der Fall ist, dann würde jeder Coworking-Space-Arbeitsplatz auf lange Sicht 1 plus X klassische Büroarbeitsplätze ersetzen. Bei gleicher Nachfrage bräuchte es dann weniger Angebot – was Druck auf die Büromieten ausüben würde. Viertens dürfte bei sinkendem Büroleerstand und zugleich anhaltend hoher Nachfrage der Zeitraum zwischen Mietvertragsabschluss und Mietvertragsbeginn immer länger werden – allein schon deshalb, weil der Anteil der Projektanmietungen am gesamten Büroflächenumsatz mangels freien Flächen im Bestand ansteigt. So müssen Unternehmen auf der Suche nach mindestens 3.000 Quadratmetern zusammenhängender Bürofläche schon heute eine Vorlaufzeit von 30 bis 36 Monaten einplanen. Wenn eine so lange Wartezeit zum Regelfall würde, so hieße das: Ein immer größerer Teil des heute gemessenen Flächenumsatzes beruht auf Business-Plänen von gestern und schlägt sich erst übermorgen in realer Flächenabsorption nieder. Allzu optimistische Investoren sollten sich dann fragen: Was würde eigentlich
passieren, wenn die Wirtschaft morgen nicht mehr so stark wächst wie gestern noch angenommen?