Bewertung von geplanten Immobilien-AIFs „Einen echten Eindruck bekommt man oft nur vor Ort“

Welche Voraussetzungen muss ein zu finanzierendes Immobilienprojekt erfüllen?

Gogolin: Standort, Lage und Nutzungsart müssen passen. Bei Bestandsobjekten spielen die typischen Kriterien wie guter baulicher Zustand, zeitgemäße technische Gebäudeausstattung, Anbindung an die Infrastruktur, Mieterstruktur, Vermietungsstand oder Drittverwendungsfähigkeit wie beim späteren Fondsanleger auch bei uns eine elementare Rolle. Bei Gebäuden mit großem Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf oder Projektentwicklungen gelten grundsätzlich die gleichen Voraussetzungen und Kriterien. Wichtig ist hier umso mehr, dass ein entsprechendes wirtschaftlich tragfähiges Konzept vorliegt und die Chancen die Risiken überwiegen.

Wie tief muss die Datenlage beziehungsweise das Reporting sein?

Gogolin: Es müssen ausreichende und hinreichend belastbare Daten zum Objekt vorliegen, die eine hohe Kalkulationssicherheit gewährleisten. Dazu zählen insbesondere Angaben zu den einmaligen und laufenden Kosten für den Kalkulationszeitraum beziehungsweise den Zeitraum der Bewirtschaftung. Das können historische Daten oder plausibilisierte Prognosewerte sein. Darüber hinaus wird der notwendige Detailgrad von etlichen aufsichtsrechtlichen Vorgaben definiert.

Geben Sie ein, zwei Beispiele?

Gogolin: Der von einer KVG zu erstellende Jahresbericht oder die gesetzlich vorgeschriebene Berichtspflichten an BaFin und Bundesbank erfordern detaillierte und aggregierte Daten zum Fonds, Portfolio und einzelnen Objekt. Für die Portfolioverwaltung und das Risikomanagement der KVG benötigen wir in bestimmten Bereichen einen noch höheren Detaillierungsgrad, um Transparenz bezüglich der Ausgaben und Einnahmen sowie einzelnen Vermögenswerten sicherzustellen, Einflussfaktoren auf wesentliche Zahlungskomponenten identifizieren zu können, sowie Risiken auf Fonds- beziehungsweise Portfolio- und Objektebene adäquat steuern zu können.