BGH-Urteil zur Schriftformheilungsklausel Langfristige Mietverträge können vorzeitig gekündigt werden

Bürofassade: Langfristige Gewerbemietverträge können künftig vorzeitig gekündigt werden. | © Pixabay

Bürofassade: Langfristige Gewerbemietverträge können künftig vorzeitig gekündigt werden. Foto: Pixabay

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln in Gewerberaummietverträgen unwirksam sind. Mieter und Vermieter können damit jeden noch so kleinen Formverstoß nutzen, um den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Worauf Mieter und Vermieter künftig achten sollten. 

Sinn und Zweck von Schriftformheilungsklauseln

Ein Mietvertrag mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr muss schriftlich geschlossen werden. Das bedeutet, dass sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere die Bestimmung der Mietvertragsparteien, des Mietgegenstandes, die Miethöhe sowie die Dauer des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben müssen. Wird auch nur eine für die Parteien wesentliche Vertragsbedingung ohne Schriftform vereinbart, kann der Vertrag im Rahmen der gesetzlichen Fristen von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden. Die vereinbarte (lange) Festlaufzeit des Vertrages muss nicht eingehalten werden.

Um eine solche vorzeitige Kündigung des Vertrages zu verhindern, ist es seit vielen Jahren üblich, in den Mietvertrag sogenannte Schriftformheilungsklauseln aufzunehmen, in welchen sich die Parteien verpflichten, etwaige Schriftformverstöße nachträglich zu beseitigen und den Vertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform zu kündigen. 

Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel

Der XII. Senat des BGH hat nun entschieden, dass eine solche Vereinbarung generell unwirksam ist. Das heißt, dass ein Mietvertrag vorzeitig, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen, kündbar ist, falls die Schriftform nicht gewahrt wurde. 

Diese Entscheidung hatte schon Vorläufer: Bereits im Jahr 2014 hat der BGH entschieden, dass der Erwerber eines Grundstücks, der in einen Mietvertrag eintritt, an die zwischen den vormaligen Parteien vereinbarte Schriftformheilungsklausel nicht gebunden ist. Der BGH argumentierte damals, dass der Erwerberschutz andernfalls unterlaufen würde.

Die in der Folge geführte Diskussion darüber, ob denn wenigstens die ursprünglichen Vertragsparteien auf die Kündigung wegen eines Schriftformmangels verzichten können, wurde durch die aktuelle Entscheidung des BGH nun endgültig beendet.

Die Entscheidung ist konsequent. Nur durch die zwingende gesetzliche Regelung wird sichergestellt, dass der Erwerber eines Grundstücks, welcher kraft Gesetz als neuer Vermieter in ein auf mehrere Jahre abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, sich über sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich informieren kann.