BGH-Urteil zur Schriftformheilungsklausel Langfristige Mietverträge können vorzeitig gekündigt werden

Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Für die Praxis heißt dies nun, dass man auch weiterhin auf die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen achten muss, da eine vorhandene Schriftformheilungsklausel keine Sicherheit bietet. 

Allerdings ist zu beachten, dass nicht jeder Schriftformverstoß automatisch dazu führt, dass der Mietvertrag ordentlich gekündigt werden kann. Auch bei dem Fall, der dem BGH-Urteil zu Grunde lag, war dem Vermieter die vorzeitige ordentliche Kündigung deshalb verwehrt, weil der Senat einen Verstoß gegen Treu und Glauben (Paragraf 242 BGB) angenommen hat. Ein solcher Verstoß liegt nach Ansicht des BGH immer dann vor, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträgliche schriftformwidrige Abrede, welche lediglich für diese selbst vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, den lästig gewordenen Mietvertrag wegen Schriftformverstoßes zu kündigen.

Aber auch auf den Schutz des Paragrafen 242 BGB sollte man sich nicht verlassen. Der BGH betont in diesem Zusammenhang, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt und von einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten nur bei einem schlechthin untragbaren Ergebnis ausgegangen werden kann. Es ist daher unbedingt darauf zu achten, sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen schriftformkonform zu vereinbaren.

Der Rat: im Zweifel einen Nachtrag abschließen, um nicht die Schriftform des Mietvertrages zu riskieren. Dabei sollte nicht verkannt werden, dass Verstöße insbesondere bei solchen Nebenabreden lauern, die von den Parteien oft als unkritisch empfunden werden, wie beispielsweise die Gestattung der Alleinnutzung von weiteren (Außen-) Flächen oder die auch nur minimale Senkung des Mietzinses.