Constanze Hintze über vermietete Immobilien: „Meiden Sie 1-Zimmer-Apartments und Liebhaber-Objekte“

Constanze Hintze

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Viele Anlegerinnen überlegen, eine Immobilie zu kaufen.  Die Argumente lauten: die Zinsen für eine Finanzierung sind niedrig, es mangelt an lukrativen und gleichzeitig sicheren Anlagealternativen und überhaupt: „der Inflationsschutz“. Die Ansicht, dass Immobilien immer im Wert steigen, ist nicht aus der Welt zu schaffen. Dabei sind mit Immobilien auch Risiken verbunden.

Ein Beispiel: eine 35-jährige Kundin plant mit Eigenmitteln von 75.000 Euro den Kauf einer Wohnung. Sie möchte sie vermieten und sieht darin auch gleich ihre Altersvorsorge. Die angenommene 2-Zimmer-Wohnung kostet 190.000 Euro. Inklusive Neben- und Zusatzkosten für Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren, einer Küche und sonstige Ausgaben, ist eine Finanzierung von 145.000 Euro notwendig. Bei einer Kaltmiete von 650 Euro im Monat errechne ich eine Mietrendite, vergleichbar mit einer laufenden Verzinsung, von 4,10 Prozent. Damit sieht die Investition auf den ersten Blick wirklich gut aus.

Der Kreditzins liegt bei einer 15jährigen Zinsbindungsfrist bei 4,65 Prozent. Zusammen mit der Tilgung von 1 Prozent beträgt die monatliche Belastung 683 Euro. Bliebe die Annuität, also die Monatsrate aus Zins und Tilgung, annähernd gleich, ist der Immobilienkredit nach gut 35 Jahren abbezahlt. Sondertilgungen sind möglich, so dass die Immobilie früher schuldenfrei sein kann. Doch rechnet sich das wirklich?

1. Irrtum Steuervorteil
„Ich habe doch den Steuervorteil“, ist ein Argument, das wir oft hören. Doch Steuervorteile greifen erst bei sehr hohen Einkommen. Zudem sind die Abschreibungssätze gering und die Zinsen niedrig. Wo soll da ein spürbarer Steuervorteil herkommen? Bedenken Sie auch: Eingenommene Mieten müssen versteuert werden!

2. Irrtum Lebensplanungen
Bei vielen engagierten Frauen, egal welchen Alters, ist die Lebensplanung noch völlig offen. Kein Arbeitsplatz ist per se sicher. Im Fall einer Arbeitslosigkeit ist es gut, schuldenfrei, flexibel und mobil zu sein. Und wer weiß, ob die Miete immer und pünktlich bezahlt wird. Ein anderer Punkt ist die Familienplanung. Sehr häufig taucht mit der Familiengründung auch der Wunsch nach einem selbst genutzten Eigenheim auf. Doch dann ist das Vermögen fest angelegt. Nach 10 Jahren beispielsweise sind gerade einmal 18.400 Euro vom ursprünglichen Darlehen getilgt. Ehe man sich versieht, kann also die sicher geglaubte Altersvorsorge eine schwere Last werden.

3. Irrtum Wertzuwachs
Nicht wenige Immobilienbesitzer gehen davon aus, dass ihre Immobilie im Wert immer steigt. Doch bis auf die Top-Innenstadtlagen in den Großstädten Deutschlands herrscht bestenfalls Stillstand in der Wertentwicklung.

Gelänge nach zehn Jahren ein Verkauf ohne Wertveränderung, würde ein Preis von 190.000 Euro erzielt werden. Abzüglich des Restkredites von 126.600 Euro verblieben 63.400 Euro. Zu Beginn des Projektes standen 75.000 Euro an Eigenmitteln zur Verfügung. Doch auch bei einer positiven Wertentwicklung der Immobilie sieht es nicht wesentlich besser aus. Bei einer Wertsteigerung von einem Prozent pro Jahr und der Kredittilgung verblieben nach 10 Jahren immerhin 83.400 Euro Schulden.