Crowdinvesting Bei der Finanzierung im Schwarm unterwegs
Apropos Angebote: „Kein Vollprofi aus der Entwicklerszene wird sich von einer Crowdinvesting-Plattform finanzieren lassen. Warum auch? Es existiert keine Finanzierungslücke für gute Entwickler mit guten Projekten an guten Standorten“, so Rissel. Kein Entwickler habe Interesse daran, dass man ihn laut vermarktet. Aber genau das sei Crowdinvesting: laut. Klar, die Plattformen müssen Aufmerksamkeit erzeugen. Sie wollen ja Geld einsammeln. Wer lässt sich also überhaupt über den Schwarm finanzieren? Rissel: „Das werden Entwickler sein, die nicht ‚bankable‘ sind, keinen eigenen Track Rekord dokumentieren können, gerade erst starten oder an weniger attraktiven Standorten investieren.“ Das ist nicht grundsätzlich negativ, birgt aber ein höheres Risiko. Beck ist allerdings anderer Meinung. Laufen die Plattformen ordentlich, ist er überzeugt, dass sehr wohl gestandene Projektentwickler mit ihnen zusammenarbeiten werden. „Es gibt aber auch immer Profis, die alles ablehnen, was sie nicht kennen.“
Schwarze Schafe ausschließen
Damit eine Plattform angenommen wird, muss sie die Risiken minimieren. Exporo beispielsweise, die größte deutsche Plattform, macht dies über einen zweistufigen Prozess. Erst wird die Projektkalkulation analysiert, dann die Finanzierungsstruktur. Danach folgt die Detailprüfung. Anhand von 41 Punkten wird das Projekt durchleuchtet. Diese beinhalten beispielsweise Marktanalyse, Kostenkalkulation und eine Bewertung des Projektträgers. Begleitet wird der Prozess von einem externen Immobilien-Gutachter. Ähnlich sieht es bei der zweitgrößten Plattform Zinsland aus. Auch sie arbeitet mit externen Gutachtern zusammen. Wird das benötigte Kapital nicht über die Crowd eingesammelt, greifen beide Anbieter auf ihr Netzwerk von Großinvestoren zurück. Das hat bis jetzt immer funktioniert.
Die Regulierung macht es den Plattformen allerdings nicht leicht, Investoren zu gewinnen. Nach dem neuen Kleinanlegerschutzgesetz dürfen nur Angebote mit einem Emissionsvolumen von maximal 2,5 Millionen Euro prospektfrei in Deutschland vertrieben werden. Und Prospekte sind teuer. Zudem kann die Erstellung inklusive Prüfung durch die Bafin bis zu drei Monate dauern. Erst danach kann das Crowdinvesting beginnen. Diese Verzögerung kostet weiteres Geld.
Nicht die einzigen Hürden. Beck: „Es ist außerdem unverständlich, warum Investoren pro Jahr und Projekt nur maximal 10.000 Euro investieren dürfen.“ Gerade semi-institutionelle Investoren wie Family Offices würden gerne etwas mehr finanzieren. Das beschränkt den Kundenkreis auf Kleinanleger. Für Maik Rissel ist die jüngste Verschärfung der Regulierung erst der Anfang: „Nach der ersten Meldung: ,Unwissende Kleinanleger in Projektentwicklung übervorteilt‘, wird wieder an der Schraube gedreht.“ Damit das aber nicht passiert, würden es die Plattform-Betreiber begrüßen, wenn der Gesetzgeber die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) mit mehr Ermittlungskompetenzen ausstattet. Dann können schwarze Schafe schnell aus dem Markt geholt werden.
