Das Fundament
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Finanzierungen in Yen und Schweizer Franken sind für Profis üblich, um günstige Zinsniveaus zu nutzen – allerdings zum Preis hoher Währungsrisiken. Für weniger versierte Privatleute sind derartige Angebote nicht unbedingt geeignet. Doch die Kreditvermittlung Bayernfinanz hatte keine Skrupel, einen solchen Baukredit zum Zinssatz von 1,8 Prozent, ohne Eigenkapital und bis zu 110 Prozent des Kaufpreises zu offerieren und die Währungsrisiken dezent zu verschweigen. Heute – nach einem Urteil des Landgerichts München II – schreiben die Bayern brav dazu, was sie tatsächlich anbieten.
Weniger Cash notwendig
Doch der Markt ist in Bewegung. Vor einigen Jahren noch mussten Immobilienkäufer ein Fünftel des zu finanzierenden Betrags selbst mitbringen, um zu einem Kreditgespräch eingeladen zu werden. Heute finanzieren immer mehr Anbieter volle Kaufpreise und die Nebenkosten, die für Grundbuch, Notar und Makler anfallen. Einige Offerten packen sogar noch eine Einbauküche drauf. „Angesprochen werden mit diesen 100-Prozent-Finanzierungen Käufer, deren Einkommen solide ist, die aber noch kein Eigenkapital ansparen konnten“, so Florian Neumeier, Geschäftsführer von Prohyp. Die Zinsen sind allerdings höher als bei einer Finanzierung mit Eigenanteil.
Wie viel Kredit der Mensch bei einer anfänglichen Tilgungsrate von 2 Prozent verträgt, zeigt eine Faustformel von Prohyp: Maximalkredit = Summe der jährlich verkraftbaren Mietzahlungen mal 15. „Die Ausfallquote bei Krediten nimmt statistisch gesehen deutlich zu, wenn die Rate über 40 Prozent des Nettoeinkommens liegt“, so Baufinanzierungsexperte Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherschutzzentrale Hamburg.
Das gängigste Fundament für eine Immobilienfinanzierung bildet ein Annuitätendarlehen, das zunehmend über Vermittler statt direkt bei den Banken abgeschlossen wird. Die dabei monatlich zu zahlende Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Zu Beginn geht das meiste Geld für die Kreditzinsen drauf. Nur ein geringer Teil der Rate sorgt dafür, dass der Schuldenberg schrumpft. Üblich sind dabei Beträge von ein bis 2 Prozent des Kreditbetrags pro Jahr. Dieses Verhältnis verschiebt sich mit der Zeit immer schneller in Richtung Tilgung, sodass der Kredit beschleunigt abgebaut wird.
Baufinanzierer unterscheiden Darlehen mit variablen Sätzen und mit Bindungen von fünf bis zu 30 Jahren. In der Regel gilt: Je länger der Kredit läuft, desto höher ist auch der Zinssatz. Aktuell hält sich der Zuschlag in Grenzen: So ist eine Zehnjahres-Zinsbindung im Schnitt für 4,97 Prozent zu haben, 15 Jahre sind aktuell zu 5,13 Prozent im Angebot, 20 Jahre kosten 5,23 Prozent. Ein akzeptabler Preis, da das langfristige Zinsniveau noch unter dem 15-Jahres-Durchschnitt von rund 5,28 Prozent liegt.
Der Beschleunigungstrick
Der Reiz langer Zinsbindungen liegt für den Kreditnehmer darin, dass er nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen kann – ohne zusätzliche Kosten für die ausfallenden Zinszahlungen. Ab dann könnte er problemlos auf ein günstigeres Angebot umschwenken. Selbst wenn es bis zur Zehnjahresmarke noch etwas dauert, kann sich der Schuldner dann schon einen Zinssatz sichern.
Annuitätendarlehen sind aber nur dann wirklich günstig, wenn sie nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie ausmachen. Hinter diesem Begriff verbirgt sich der Wert, den das Objekt voraussichtlich immer mindestens haben wird. Und den taxiert jede Bank anders. Als Orientierungshilfe nennt Klaus Kannen, Vorstandsmitglied beim Kreditvermittler Dr. Klein, etwa neun Zehntel, die der Beleihungswert erfahrungsgemäß vom aktuellen Marktwert ausmacht.
Hintergrund für die 60-Prozent-Regel: Liegt der Immobilienkredit darunter, braucht die Bank ihn in ihrer Bilanz mit nur halb so viel Eigenkapital zu unterlegen wie einen normalen Kredit. Jenseits der 60-Prozent-Grenze werden Kredite daher teurer. Dem Kunden bleibt nur die Wahl: Entweder er zahlt den Aufschlag, oder er nutzt andere Geldquellen. Dafür kommt etwa die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) infrage, die bis zu 30 Prozent der Kos ten bis zum Gesamtbetrag von 100.000 Euro finanziert. Oft machen die KfW-Mittel eine Finanzierung überhaupt erst für Kunden möglich. Vermittler wie Dr. Klein oder Banken wie ING Diba bieten sogar einen Rabatt von 0,25 Prozentpunkten auf die KfW-Konditionen. Erst recht lohnend sind KfW-Gelder für Modernisierungsmaßnahmen oder ökologisches Bauen.
Bausparen als Ergänzung
Als dritter Baustein im Finanzierungsmix bietet sich ein Bausparkredit an. Hierüber lässt sich der Beleihungswert- Raum zwischen 60 und 80 Prozent günstig finanzieren. Das Prinzip: Der Kunde spart über einige Jahre ein Guthaben nebst öffentlichen Zuschüssen an, um es anschließend mitsamt einem zusätzlichen Kredit ausgezahlt zu bekommen. Die Effektivzinsen liegen üblicherweise unter 4 Prozent. Viele Bausparkassen haben auch einen Kampftarif von unter 3 Prozent in petto. Da sämtliche Konditionen bereits bei Vertragsabschluss feststehen, bekommen Bausparer hohe Zinssicherheit.
Der Haken: Nicht nur der Kreditzins ist niedrig, auch der Guthabenzins in der Sparphase liegt selten über 2 Prozent. Zudem gibt es keinen Bausparkredit sofort. Selbst mit Schnellspartarifen dauert es über zwei Jahre, bis das Geld fließt. Sind sie ausgezahlt, laufen Bausparkredite kürzer als Annuitätendarlehen. „Die Rate ist somit höher als bei gleich hohem herkömmlichem Kredit“, betont Karl-Heinz Glandorf, Sprecher von Schwäbisch Hall. „Die Darlehen sollen aber auch nur einen verhältnismäßig kleinen Teil der Finanzierung abdecken.“ Das sehen Vertriebsmitarbeiter, Verbraucherschützer und Bausparkassen ähnlich: Ein Bausparvertrag sei in manchen Fällen ein wichtiger Beitrag zu einer guten Baufinanzierung, solle aber nicht überwiegen.
Kapitalanleger finanzieren anders
Für den, der eine Immobilie vermieten will, gelten etwas andere Regeln. Er darf alle Kosten inklusive Zinszahlungen von der Steuer absetzen. Sie können etwa gegen die anfallenden steuerpflichtigen Miteinnahmen gegengerechnet werden. Daher lohnt es sich steuerlich meist, die Tilgung gering zu halten. Das Geld kann stattdessen am Kapitalmarkt angelegt werden – und der Immobilienkredit wird dann am Ende am Stück getilgt.
Ob Kapitalanlage oder selbst genutztes Häuschen – um die im Zuge der Kreditkrise in die Schlagzeilen geratenen Kreditverkäufe müssen sich Immobilienbesitzer zumeist keine Sorgen machen.
