Deutschlands Immobilienpreise im Höhenflug

Das Wohnprojekt The Seven auf dem Gelände eines ehe- <br> maligen Heizkraftwerks beherbergt die teuerste Bleibe der <br> Stadt. Das 700-Quadratmeterpenthouse in Wohnturm ging für <br> über 14 Millionen Euro über den Tresen

Das Wohnprojekt The Seven auf dem Gelände eines ehe-
maligen Heizkraftwerks beherbergt die teuerste Bleibe der
Stadt. Das 700-Quadratmeterpenthouse in Wohnturm ging für
über 14 Millionen Euro über den Tresen

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Wer zurzeit in Deutschlands Metropolen eine Wohnung kaufen will, hat es nicht leicht: Angesichts der andauernden Eurokrise konkurrieren nicht nur potenzielle Selbstnutzer, sondern auch immer mehr Anleger um Eigentumswohnungen. Das treibt die Preise mancherorts rasant in die Höhe und führt zu Kaufpreisfaktoren, die teils weit jenseits des 20-fachen der Jahresmiete liegen.

Das schreckt Investoren jedoch nicht ab: Mangels Anlagealternativen mit attraktiver Rendite geben sich viele mit Renditen von teils weit unter 5 Prozent zufrieden. „Auch Institutionelle und Family Offices aus ganz Europa kaufen sich in die lange als unsexy verschriene Anlageklasse ein“, sagt Roman Heidrich, Leiter Wohnimmobilienbewertung beim Immobilien-Beratungshaus Jones Lang Lasalle. Gefragt sei vor allem Berlin.

Doch ist der Run bedenklich, droht eine Preisblase? So mancher Bericht suggeriert dies. Tobias Just, Leiter des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regenburg, relativiert: „Aktuelle Meldungen über Transaktionen zum 35-fachen des Kaufpreises in absoluten Toplagen führen zu einer verzerrten Wahrnehmung.“

In sehr guten Lagen wie Hamburg-Harvestehude, dem Frankfurter Westend oder München-Bogenhausen sei die Begeisterung zwar tatsächlich zu weit gediehen, sodass man dort von Übertreibungen sprechen könne. „Doch bereits auf Stadtebene, vor allem aber für Deutschland insgesamt ist die Lage weit unspektakulärer und angesichts von Preissteigerungen um die 2,5 bis 3 Prozent per anno (siehe Grafik unten) nicht mit den Übertreibungen vor drei oder vier Jahren in Ländern wie Spanien und Irland zu vergleichen.

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Dort stiegen die Hauspreise über mehrere Jahre um deutlich mehr als 10 Prozent pro Jahr.“ Hinzu komme, dass „eine Immobilienblase längst nicht allein durch stark anziehende Kaufpreise gekennzeichnet ist“, schränkt Christian Dreger, Leiter der Abteilung Makroökonomie am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), ein.

Er hat im Auftrag der Bundesregierung ein Frühwarnsystem entwickelt,  das Fehlentwicklungen an den Immobilienmärkten rechtzeitig erkennen soll, um mit wirtschaftspolitischen Maßnahmen gegenzusteuern. „Es gibt Faktoren, die das Entstehen einer Immobilienblase begünstigen. Diese fließen in unser Modell ein, etwa eine zu lockere Geldpolitik oder Kreditvergabepraxis“, so der Volkswirt.

Um Preissteigerungen von einer Marktüberhitzung zu unterscheiden, berücksichtigt sein Modell auch die konjunkturelle Entwicklung: „Im Aufschwung sind Preissteigerungen bis zu einer gewissen Grenze vollkommen normal, weil mit wachsenden Einkommen die Nachfrage nach Immobilienbesitz steigt.“

Doch was macht einen Preisanstieg letztlich zur Blase? IREBS-Experte Just: „Wenn allein die Erwartungen auf steigende Preise statt Fundamentaldaten zu immer höheren Kaufpreisen führen, ist Gefahr im Verzug.

Der Grund ist ein Herdenverhalten, das sich in Konjunkturaufschwungsphasen oder in Zeiten, in denen die Menschen Unsicherheit mit der Anlage in andere Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen verbinden, herausbildet.“

Kritisch werde das Ganze, wenn sich der Trend von der Konjunkturentwicklung abkoppele und/oder die Anleger trotz der steigenden Attraktivität anderer Anlageklassen unbeirrt weiter Immobilien kauften.