Deutschlands Immobilienpreise im Höhenflug
Kein Überangebot in Deutschland
Von einer solch dramatischen Abwärtskorrektur, wie sie seit 2006/2007 in Irland, den USA oder Spanien erfolgte (siehe Grafik unten), sei Deutschland generell weit entfernt. „Dort gab es nicht nur hohe Preissteigerungen, es wurde vor allem viel zu viel gebaut. Anders in Deutschland: Hierzulande wurde in den vergangenen Jahren eher zu wenig gebaut. Ein Angebotsrisiko besteht in Deutschland also nicht“, so Just. >>Vergrößern
Doch auch die institutionellen Bedingungen an den Immobilienmärkten sind relevant. „Wenn zum Beispiel die vorzeitige Tilgung von Hypotheken einfacher ist, können Hausbesitzer in Zeiten anziehender Immobilienpreise vergleichsweise rasch höhere Kredite in Anspruch nehmen, weil der Wert der hinterlegten Sicherheiten steigt“, erläutert DIW-Ökonom Dreger. Das könne weitere Preissteigerungen nach sich ziehen. Auch der Mietwohnungsmarkt mit einem mieterfreundlichen Rahmen dämpft überhitzte Marktentwicklungen.
Doch auch wenn Experten die Gefahr einer ähnlich dramatischen Entwicklung wie in anderen Ländern ausschließen, sollten Anleger genau prüfen, was sie kaufen – und wo.
Einen ersten Anhaltspunkt, wo sich Kaufpreise und Mieten in einem gesunden Verhältnis entwickeln und wo es zu Übertreibungstendenzen kommt, will der IMX Bubble-Indikator von Immobilienscout24 liefern. „Er bildet die Differenz aus indexierten Kaufpreisen und Mieten, ab einem Wert von 15 kann von einer Preisübertreibung gesprochen werden“, erläutert Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung und -marktforschung bei Immobilienscout24. Aktuell gilt dies unter anderem für den Kreis Ansbach mit sinkenden Mieten und steigenden Kaufpreisen.
Bei den Metropolen zeigt der Indikator vor allem für München und Hamburg Übertreibungstendenzen an. Heidrich bewertet das Konzept allerdings kritisch: „Es basiert auf der Auswertung von Angebotspreisen, die in der Praxis oft höher ausfallen als die tatsächlich realisierten Preise und Mieten.“ In strukturschwachen Regionen könnten wegen der geringen Datenmenge bereits wenige überzogene Angebotspreise zu verzerrten Daten führen.
Mit der Analyse der Preisentwicklung ist es für eine nachhaltige Investitionsentscheidung ohnehin nicht getan. „Die Preissteigerungsraten der jüngsten Zeit dürfen keineswegs isoliert betrachtet werden“, mahnt etwa Manfred Binsfeld, Teamleiter Real Estate Research bei Feri Euro Rating Services.
Das könnte abschreckend wirken, obwohl einige der Standorte aufgrund sehr guter Rahmenbedingungen weiteres Aufwärtspotenzial bieten. „A-Städte mit hohen Zuwanderungsraten, in denen kaum neu gebaut wurde, können darum auch jetzt noch attraktive Kaufgelegenheiten bieten“, sagt Binsfeld und verweist auf Berlin: Dass Investoren aus aller Welt sich dort die Klinke in die Hand geben, lässt die Preise steigen. Gleichzeitig werden dort doppelt so viele neue Haushalte gegründet wie Wohnungen neu gebaut. Ein Blick nach Osten lohnt
Wer Kaufpreisfaktoren unterhalb des 18- bis 20-fachen sucht, ohne zu sehr ins Risiko zu gehen, wird Binsfeld zufolge vor allem in B-Städten mit hohem Wohnwert wie Trier, Münster oder Bonn fündig: „Die Gemengelage aus Wohnen, Arbeiten und Bildung muss stimmen, dann können diese Standorte eine attraktive Alternative zu den A-Städten sein.“ Auch Ostdeutschland sollten Investoren auf dem Radar haben. „Dresden zählt schon fast zu den Core-Standorten“, sagt etwa Tobias Just. Auch für Jena, Leipzig und Magdeburg hebt der IREBS-Mann den Daumen. Binsfeld sieht das ähnlich: „Dresden, Potsdam und Leipzig profitieren bereits jetzt von einer Land-Stadt-Wanderung in der Region, hinzu kommt die Bildungswanderung.“ Ein weiterer Pluspunkt für diese Städte sei der sich abzeichnende Trend, dass sich dort ein erfolgreicher Dienstleistungssektor etabliere.
Von einer solch dramatischen Abwärtskorrektur, wie sie seit 2006/2007 in Irland, den USA oder Spanien erfolgte (siehe Grafik unten), sei Deutschland generell weit entfernt. „Dort gab es nicht nur hohe Preissteigerungen, es wurde vor allem viel zu viel gebaut. Anders in Deutschland: Hierzulande wurde in den vergangenen Jahren eher zu wenig gebaut. Ein Angebotsrisiko besteht in Deutschland also nicht“, so Just. >>Vergrößern
Doch auch die institutionellen Bedingungen an den Immobilienmärkten sind relevant. „Wenn zum Beispiel die vorzeitige Tilgung von Hypotheken einfacher ist, können Hausbesitzer in Zeiten anziehender Immobilienpreise vergleichsweise rasch höhere Kredite in Anspruch nehmen, weil der Wert der hinterlegten Sicherheiten steigt“, erläutert DIW-Ökonom Dreger. Das könne weitere Preissteigerungen nach sich ziehen. Auch der Mietwohnungsmarkt mit einem mieterfreundlichen Rahmen dämpft überhitzte Marktentwicklungen.
Doch auch wenn Experten die Gefahr einer ähnlich dramatischen Entwicklung wie in anderen Ländern ausschließen, sollten Anleger genau prüfen, was sie kaufen – und wo.
Einen ersten Anhaltspunkt, wo sich Kaufpreise und Mieten in einem gesunden Verhältnis entwickeln und wo es zu Übertreibungstendenzen kommt, will der IMX Bubble-Indikator von Immobilienscout24 liefern. „Er bildet die Differenz aus indexierten Kaufpreisen und Mieten, ab einem Wert von 15 kann von einer Preisübertreibung gesprochen werden“, erläutert Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung und -marktforschung bei Immobilienscout24. Aktuell gilt dies unter anderem für den Kreis Ansbach mit sinkenden Mieten und steigenden Kaufpreisen.
Bei den Metropolen zeigt der Indikator vor allem für München und Hamburg Übertreibungstendenzen an. Heidrich bewertet das Konzept allerdings kritisch: „Es basiert auf der Auswertung von Angebotspreisen, die in der Praxis oft höher ausfallen als die tatsächlich realisierten Preise und Mieten.“ In strukturschwachen Regionen könnten wegen der geringen Datenmenge bereits wenige überzogene Angebotspreise zu verzerrten Daten führen.
Mit der Analyse der Preisentwicklung ist es für eine nachhaltige Investitionsentscheidung ohnehin nicht getan. „Die Preissteigerungsraten der jüngsten Zeit dürfen keineswegs isoliert betrachtet werden“, mahnt etwa Manfred Binsfeld, Teamleiter Real Estate Research bei Feri Euro Rating Services.
Das könnte abschreckend wirken, obwohl einige der Standorte aufgrund sehr guter Rahmenbedingungen weiteres Aufwärtspotenzial bieten. „A-Städte mit hohen Zuwanderungsraten, in denen kaum neu gebaut wurde, können darum auch jetzt noch attraktive Kaufgelegenheiten bieten“, sagt Binsfeld und verweist auf Berlin: Dass Investoren aus aller Welt sich dort die Klinke in die Hand geben, lässt die Preise steigen. Gleichzeitig werden dort doppelt so viele neue Haushalte gegründet wie Wohnungen neu gebaut. Ein Blick nach Osten lohnt
Wer Kaufpreisfaktoren unterhalb des 18- bis 20-fachen sucht, ohne zu sehr ins Risiko zu gehen, wird Binsfeld zufolge vor allem in B-Städten mit hohem Wohnwert wie Trier, Münster oder Bonn fündig: „Die Gemengelage aus Wohnen, Arbeiten und Bildung muss stimmen, dann können diese Standorte eine attraktive Alternative zu den A-Städten sein.“ Auch Ostdeutschland sollten Investoren auf dem Radar haben. „Dresden zählt schon fast zu den Core-Standorten“, sagt etwa Tobias Just. Auch für Jena, Leipzig und Magdeburg hebt der IREBS-Mann den Daumen. Binsfeld sieht das ähnlich: „Dresden, Potsdam und Leipzig profitieren bereits jetzt von einer Land-Stadt-Wanderung in der Region, hinzu kommt die Bildungswanderung.“ Ein weiterer Pluspunkt für diese Städte sei der sich abzeichnende Trend, dass sich dort ein erfolgreicher Dienstleistungssektor etabliere.
