Dominik Barton im Interview „Wohnen wird uns durch die Krise führen“

Dominik Barton im Interview: „Wohnen wird uns durch die Krise führen“

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DIE IMMOBILIE: Der Boom am deutschen Immobilienmarkt dauert nun schon rund sieben Jahre. Viele sagen, es gibt trotzdem noch Luft nach oben, wenn man die Preise am Markt mit jenen in Paris oder London vergleicht.
Dominik Barton: Dieser Vergleich hinkt. Deutschland ist dezentral, viel breitgefächerter. Wir haben die Top-7-Städte, aber wir haben auch gut positionierte Mittel- und Oberzentren. Das gibt es in Frankreich und England in dieser Art nicht. Dort konzentriert sich maßgeblich alles auf Paris und London. Dementsprechend sind die Objekte dort viel knapper und die Preise dementsprechend höher.

DIE IMMOBILIE: Also ist nicht mehr viel Luft in den Top-Städten?
Barton: Die Rallye in den 1A-Lagen ist früher oder später vorbei, sofern sie nicht Projektentwicklungen oder Revitalisierungen kaufen. Hier sehe ich noch Aufwärtspotenzial. Wer aber zum 35-Fachen Core Objekte kauft und dann über die kommenden zehn Jahre seine Ruhe will, bekommt Probleme mit dem Cashflow. Das kann nur noch als eine Wette auf einen möglichen Wertzuwachs zu verstehen sein.

Objekte zum 15-,16- oder 17-Fachen

DIE IMMOBILIE: Wo kann man am Wohnungsmarkt noch guten Gewissens investieren?
Barton: In den B- und C-Lagen. Dort kann man immer noch Objekte zum 15-,16- oder 17-Fachen erwerben.

DIE IMMOBILIE: Sie sind unter anderem auf die Region Nordrhein-Westfalen spezialisiert. Wo finde ich dort attraktive Randlagen?
Barton: Abseits der großen Städte Köln, Bonn und Düsseldorf beispielsweise in Leverkusen oder Dormagen. Die früheren Industriestädte erleben eine Renaissance, weil die Großstädte vor allem für Familien schlichtweg zu teuer werden. In den Randlagen sind die Mieten deutlich niedriger. Hier zahlt man beispielsweise noch 7,50 Euro pro Quadratmeter anstatt 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter wie in Köln.

DIE IMMOBILIE: Dafür ist man aber auch weit ab vom Schuss.
Barton: Voraussetzung ist natürlich eine gute Verkehrsanbindung. Auch in den vorgenannten Städten gibt es alles, was Sie benötigen: Gute Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung, Kindergärten und Schulen. Die gesamten B- und C-Lagen in Nordrhein-Westfalen erleben einen enormen Aufschwung. Und sie bekommen noch Objekte, große Wohnanlagen, in einen Preissegment, das sich rechnet. Wie gesagt, sie zahlen das 15-, 16- oder 17-Fache der Jahresmiete und nicht das 25- bis 30-Fache wie etwa in Köln. Kaufpreis und Rendite korrelieren in einer ökonomisch akzeptablen Schnittmenge.

Investmentstrategien auf sieben bis neun Jahre ausgelegen

DIE IMMOBILIE: Worauf muss ich mich abseits der breiten Pfade einstellen?
Barton: Man muss tiefer in den Markt einsteigen, um gute Objekte zu erwerben. Eine kurze stichpunktartige Due Dilligence reicht in B- und C-Lagen nicht. Und man benötigt mehr Geduld und Zeit. Aber das rentiert sich nach hinten raus. Die Investmentstrategien sollten grundsätzlich auf sieben bis neun Jahre ausgelegt werden. Die Ramp-up-Phase von rund ein bis drei Jahren sollte genutzt werden, um beispielsweise technische Aufrüstungen vorzunehmen, sowie die einzelnen Wohnungen wieder marktgerecht zu gestalten. Nach Beendigung der Maßnahmen erzielen Sie aber einen langfristigen, gesicherten und stabilen Cashflow.