Einzelhandelsfonds So geht shoppen in Zukunft

Moderne Einkaufszentrums sind modern, gut mit Bahn und Bus zu erreichen und haben mehrere Parkplätze. Foto: Getty Images

Moderne Einkaufszentrums sind modern, gut mit Bahn und Bus zu erreichen und haben mehrere Parkplätze. Foto: Getty Images

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Verdrängt online den stationären Handel? „Jein, der Online-Handel wirkt sich zwar spürbar auf den stationären Einzelhandel aus, wird ihn jedoch zumindest in den Top-Lagen nicht kaputt machen“, sagt Nicky Kisitzky, als Geschäftsführer verantwortlich für das Investment-, Asset- und Fonds-Management von DC Values. Der Mensch wolle nach wie vor das direkte und haptische Einkaufserlebnis. Kisitzky: „Der beste Beweis dafür ist, dass selbst Online-Händler wie Amazon oder Zalando unlängst damit begonnen haben,Flagship-Stores in den Top-Lagen einzurichten.“ Für professionelle Einzelhandelsfilialisten wie H&M, Zara oder Bestseller bleibe die physische Präsenz in den Fußgängerzonen der Top-Lagen auch in Zukunft von essenzieller Bedeutung. „Sie geben lieber B- und C-Standorte auf, um sich auf die Top-Standorte zu fokussieren.“ Die Folge: B- und C-Standorte werden in Zukunft mit zunehmenden Leerstandsrisiken umgehen müssen.

Die Family-Office-basierte Immobilienentwicklungs-und Investmentgesellschaft von Dahler & Company (DC) hat mit dem DCV Highstreet Nr.1 gerade einen Core-Plus-Einzelhandelsfonds gestartet. Für den offenen Spezial-AIF (Alternativer Investmentfonds) sucht Kisitzky mit seinem Team Geschäftshäuser in den Fußgängerzonen der Top- 20-Standorte in Deutschland. „Hierbei handelt es sich um Bestandsobjekte mit laufendem Cashflow, die eine solide Substanz aufweisen und durch aktives Management auf mittel- bis langfristige Perspektive Wertsteigerungspotenzial haben.“ Es werden marktadäquate Preise gezahlt, „vorausgesetzt, nach hinten raus ist noch genug Potenzial, die Mieten durch Optimierung, Neustrukturierung oder Zusammenlegung von Flächen zu erhöhen“. Sechs bis acht Häuser will Kisitzky kaufen. Ziel sind laufende Ausschüttungen von 4 Prozent und eine Gesamtrendite von 7 Prozent pro Jahr.

Ebenfalls Ausschüttungen von 4 Prozent pro Jahr will der offene Spezial-AIF AEW Europe City Retail liefern. Er ist im Vergleich zum DC Value Highstreet Nr. 1 deutlich breiter aufgestellt. Das Fondsmanagement kauft europaweit Einzelhandelsimmobilien, bevorzugt in Frankreich, Großbritannien, Deutschland, Italien und Spanien. 15 bis 20 Objekte sollen es werden. Der Investmentstil lässt neben der klassischen Core-Strategie auch Wertsteigerungsmaßnahmen zu. Bei passender Gelegenheit dürfen Opportunitäten genutzt, die Immobilien wieder verkauft werden.

Eine ganz andere Strategie verfolgt Habona Invest mit dem Einzelhandelsimmobilien Fonds 05. Der geschlossene Fonds hat nur eine Laufzeit von fünf Jahren. Denn Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter von Habona Invest, findet es „gewagt, einen Fonds zu konzipieren, dessen Fondslaufzeit identisch mit der Laufzeit der darin enthaltenen Mietverträge ist“. Am Ende der Laufzeit tragen Investoren dann das Anschlussvermietungs-,Verkaufs- und Refinanzierungsrisiko. Alles zu einem Zeitpunkt. Allerdings: Je kürzer die Fondslaufzeit, desto mehr gehen die Kosten zulasten der Rendite. Habona plant dennoch laufende Ausschüttungen von 6,25 Prozent pro Jahr.