Expertentipp: Selbstgenutzte Immobilien steueroptimal übertragen

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Das Familienheim gilt bei vielen Deutschen als sicherste Form der privaten Vermögensanlage und Altersvorsorge. Rund 42 Prozent der Privathaushalte leben in den eigenen vier Wänden, so das Statistische Bundesamt. Für die Übertragung von Familienheimen hält Vater Staat großzügige Steuergeschenke bereit. Die Erbschaftsteuerreform 2009 hat die Möglichkeiten noch erweitert. Noch schöpfen nicht alle Immobilieneigentümer die neuen Gestaltungsoptionen aus. Familien sollten sich auf die neuen Regeln einstellen und möglichst frühzeitig die Weichen für eine steueroptimale Übertragung stellen.

Bereits nach dem bis Ende 2008 geltenden Erbschaftsteuergesetz war die Übertragung eines Familienheims von einem auf den anderen Ehegatten steuerfrei. Mit der 2009 in Kraft getretenen Reform hat der Gesetzgeber dieses Privileg deutlich ausgeweitet. Seitdem bleiben solche Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen auch im Todesfall steuerfrei, wenn sie auf den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner übergehen. Teilweise profitieren nun auch die Kinder durch neue Steuerrabatte. Zudem sind auch Immobilien begünstigt, die in einem Mitgliedstaat der EU bzw. in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums liegen. In all diesen Fällen gilt: Die persönlichen Freibeträge für Schenkung oder Erbe bleiben unangetastet. Immobilienbesitzer, die vorausschauend planen und im Einvernehmen mit ihren Liebsten handeln, können attraktive Steuervorteile realisieren. Anderseits sollten private Immobilieneigentümer im Auge behalten: Kann eine Begünstigung nicht erreicht werden, greift die durch die Erbschaftsteuerreform eingeführte höhere Bewertung für Immobilien.

Die Kernfrage: Was ist ein begünstigtes Familienheim?

Die besonderen Steuervorteile greifen nur bei Immobilien, die als Familienheim genutzt werden. Daher ist es wichtig zu wissen, wie der Gesetzgeber das Familienheim definiert. In Betracht kommen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie Wohnungen in Zwei- und Mehrfamilienhäusern und Wohneinheiten in Geschäftshäusern. Begünstigt sind auch die zum Grundstück gehörenden Garagen und andere Nebenräume. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass die Ehepartner die Wohnung selbst entweder allein oder mit Familienmitgliedern – in der Regel also mit Kindern, Enkelkindern oder den eigenen Eltern – nutzen. Haushaltshilfen oder Pflegepersonen dürfen mit in der Immobilie wohnen. Wichtig ist es aber, dass das Haus oder die Wohnung den Mittelpunkt des familiären Lebens darstellt. Ferien- und Wochenendhäuser sowie aus beruflichen Gründen genutzte Zweitwohnungen kommen für die Begünstigung nicht in Frage.

Entscheidende Voraussetzung ist, dass die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Bei Mischnutzungen verlangt das Finanzamt eine wertmäßige Aufteilung. Wer im Haus wohnt und Teile beruflich oder unternehmerisch nutzt, etwa für eine Praxis oder eine Kanzlei, muss differenzieren. Die wertmäßige Aufteilung orientiert sich in der Regel an den Quadratmeterzahlen. Übrigens: Das häusliche Arbeitszimmer muss nicht heraus gerechnet werden. Grundsätzlich sieht das Gesetz drei steuerbegünstigte Übertragungswege vor. Sie sind in §13 Abs. 1 Nr. 4a bis c Erbschaftsteuergesetz geregelt.

Übertragung auf Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner mittels Schenkung

Grundlegend bei der steuerlichen Behandlung ist die Unterscheidung zwischen Über-tragungen unter Lebenden und im Todesfall. Eine Übertragung zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ist zu Lebzeiten in der Regel steuerfrei. Das gilt auch dann, wenn der Schenker, etwa berufsbedingt, selbst seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in der Wohnung oder in dem Haus hat. Lebt der andere Ehegatte gemeinsam mit der übrigen Familie – etwa den Kindern – in der Immobilie, bleibt es bei der Begünstigung für die Übertragung des Allein- oder Miteigentums an dem Grundstück. Als Zuwendung gelten auch Befreiungen des Beschenkten von Verpflichtungen in diesem Zusammenhang. Beispiele sind die Ablösung einer Grundschuld oder die Übernahme nachträglicher Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen für das übertragene Familienheim.

Auf Größe oder Wert des Objekts kommt es nicht an. Die Angemessenheit wird nicht geprüft. Weiterer Vorteil: Nach der Übertragung hat der beschenkte Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner keine weiteren Verpflichtungen. So ist ein mehrmaliges Nutzen der Steuerbefreiung möglich. Zudem gibt es keine steuerlichen Probleme, falls es nachher zu einer Trennung kommt.

Übertragung auf Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner im Todesfall

Bei der Übertragung im Todesfall setzt der Fiskus engere Grenzen. Für die Steuerfreiheit sind einige Voraussetzungen zu erfüllen. Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch die Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist allein nicht ausreichend. Vielmehr gewährt der Fiskus die Steuerbefreiung nur, soweit der Erblasser bis zu seinem Tod die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war.