Expertentipp: Selbstgenutzte Immobilien steueroptimal übertragen
Auch für den Erben gibt es strengere Auflagen. Die Absichten des erbenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartners sind ein wichtiges Kriterium. Er muss das Objekt nach dem Erbfall selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Ausnahmen von der Selbstnutzung lässt der Gesetzgeber nur bei gesundheitlichen Problemen zu: Führt etwa die Pflegebedürftigkeit dazu, dass der Erbe keinen eigenen Haushalt mehr führen kann, greift die Steuerbefreiung dennoch. Berufliche oder familiäre Gründe sind dagegen nicht ausreichend. Die Selbstnutzung der Immobilie muss zudem sofort nach dem Erbfall erfolgen. Nur wenn vor einem Einzug etwa Renovierungen notwendig sind oder der Erbe bei einem Umzug Kündigungsfristen einhalten muss, lässt die Finanzverwaltung Ausnahmen zu.
Der Erbe muss zudem eine Behaltensfrist wahren: Der noch lebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner ist verpflichtet, das geerbte Familienheim mindestens noch zehn Jahre nach dem Erbfall selbst zu nutzen. Auch hier gilt: Nur wenn die Selbstnutzung aus zwingenden Gründen aufgegeben werden muss, sieht der Gesetzgeber von dieser Forderung ab. Bei Pflegebedürftigkeit oder Krankheit sind solche Ausnahmen denkbar. Stirbt der noch lebende Ehegatte innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums, führt dies ebenfalls nicht zu einer nachträglichen Versteuerung.
Wie bei der Übertragung zu Lebzeiten kommt es auch in diesem Fall nicht auf den Wert des Objekts an. Allerdings sind auch Schulden, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, nicht als Nachlassverbindlichkeit absetzbar. Bei der Begünstigung kommt es immer darauf an, wer der Letzterwerber ist. Die Steuerbefreiung greift nicht, wenn der Erbe aufgrund des Testaments verpflichtet wird, das Familienheim an Dritte weiterzugeben oder dies im Rahmen einer Erbauseinandersetzung später vereinbart wird.
Übertragung auf Kinder im Todesfall
Bei Übertragungen auf Kinder gelten dieselben Regeln wie beim Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner im Todesfall. Allerdings gibt es eine Beschränkung hinsichtlich der Größe des Objekts. Die Befreiung greift nur, soweit die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Bei größeren Wohnungen oder Häusern muss die Erbschaft entsprechend der Fläche aufgeteilt werden. Dieser Aufteilungsmaßstab greift dann auch für die auf das Grundstück entfallenden Schulden und Lasten. Problematisch ist die Situation, wenn das erbende Kind nicht das alleinige Eigentum hat. Wenn nur einer von mehreren Erben einer Erbengemeinschaft das Familienheim selbst bezieht, führt dies zum anteiligen Verlust der Steuerbefreiung.
Das Grundprinzip: Langfristig denken, frühzeitig starten
Die steuerbegünstigte Übertragung des Familienheims ist ein wichtiger Baustein für die gesamte Vermögensübertragung. Mit den persönlichen Freibeträgen für Schenkung oder Erbe stehen zusätzliche Gestaltungsoptionen offen. Eine gezielte Vermögenszuweisung im Familienkreis eröffnet weitere Steuersparpotenziale. Lebzeitige Übertragungen lohnen sich, wenn Vermögen über einen längeren Zeitraum hinweg geplant auf nachkommende Generationen übertragen werden soll. Dann lassen sich steuerliche Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten kombiniert mit erbrechtlichen Regelungen optimal ausnutzen.
Nicht selten ist das eheliche Vermögen nur im Besitz eines Ehepartners. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, das Vermögen zunächst untereinander zu verteilen, gegebenenfalls verbunden mit einem Zugewinnausgleich. So lassen sich die Gestaltungsmöglichkeiten und Freibeträge verdoppeln. Wer in Etappen Vermögen überträgt, kann gegebenenfalls die Freibeträge mehrfach ausschöpfen, beispielsweise wenn die Schenkung von Immobilien über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren hinweg erfolgt. Denn die persönlichen Freibeträge bei der Schenkungsteuer entstehen alle zehn Jahre neu. Das gilt für jeden Schenker wie auch gegenüber jedem Beschenkten. Mit einer gezielten Planung können Familien bei der Übertragung von Immobilien eine hohe Steuerersparnis erreichen. Von Vorteil ist Einvernehmen unter den Familienmitgliedern. So zahlt sich ein gutes Verhältnis im Familienkreis auch steuerlich aus.
Über den Autor: Rechtsanwalt/Steuerberater Dr. Andreas Rohde, DHPG Bonn: Nach Ausbildung zum Bankkaufmann Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Passau. Promotion über den freien Kapitalverkehr in der Europäischen Gemeinschaft. Zulassung zur Rechtsanwaltschaft 1998, Steuerberater seit 2003. Seit 1999 bei der DHPG, ab 2002 Partner. Tätigkeitsschwerpunkte: Beratung von Unternehmen im Steuer- und Gesellschaftsrecht sowie bei Nachfolgeregelungen und Unternehmensverkäufen; vielfältige Veröffentlichungen.
Über DHPG: Die DHPG Dr. Harzem & Partner KG gehört zu den 15 größten Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaften in Deutschland. Die DHPG ist mit über 350 Mitarbeitern an sechs Standorten im Rheinland vertreten (Bonn, Bergisch Gladbach, Bornheim, Euskirchen, Gummersbach, Köln). Die DHPG ist aktives Mitglied im Netzwerk NEXIA International und stellt mit Dr. Norbert Neu den Chairman. NEXIA International zählt mit mehr als 20.000 Mitarbeitern in über 100 Ländern und rund 600 Büros zu den zehn größten Accounting Networks weltweit.
