Fonds-Check Pflegeimmobilien: Neuer Österreich-Fonds in der Analyse  

Seniorenpflegeheim Kalsdorf | © Amicalis Kalsdorf

Seniorenpflegeheim Kalsdorf Foto: Amicalis Kalsdorf

Geschlossene AIF mit konkreten Objekten oder als Blind Pool ohne konkrete Investitionsobjekte? Über diese Frage diskutierten die Referenten des ersten „Sachwerte-Kolloquiums“. Thomas Roth als Vorstand der Immac stand stellvertretend für die Anbieter von Ein-Objekt-Fonds, und genau solch ein Angebot bringt das Unternehmen in diesen Tagen neu an den Markt.

Objekt: Anleger beteiligen sich ab 20.000 Euro plus 5 Prozent Agio mit dem „Immac Austria Sozialimmobilien XVI“ an einem Pflegeheim in Österreich. Die Immobilie stammt aus dem Jahr 2004 und wurde in den Folgejahren erweitert. Aktuell finden hier 160 Patienten in 80 Doppelzimmern Platz. Zwar ist die Nachfrage nach Einzelzimmern grundsätzlich groß – je höher die Quote, desto besser. Das räumt auch Immac ein, hat jedoch Argumente für die Doppelzimmer: Im Fondsobjekt leben hauptsächlich Demenz- Patienten, und bei ihrer Betreuung gehört die Doppelbelegung zum Konzept. Immac hat inklusive der typischen Nebenkosten und Zuschüssen für Umstrukturierung und eine moderne Ausstattung 12,7 Millionen Euro für das Heim gezahlt. Auf Grundlage der aktuellen Pacht in Höhe von rund 924.000 Euro ein Faktor von 13,7. 

Standort: Das Heim befindet sich in Kalsdorf im Bundesland Steiermark, 15 Kilometer von der Landeshauptstadt Graz entfernt. Die Fachabteilung Gesundheit und Pflegemanagement des Landes Steiermark kommt in ihrer Prognose bis zum Jahr 2025 zwar zu einem Überschuss von 62 Plätzen. Besondere Chancen sieht Immac dennoch auf Grund der Spezialisierung des Heimes auf demente Patienten.

Markt: In Österreich greifen im Pflegebereich sowohl Bundes- als auch Landesgesetze. Die Zahlen aus dem Jahr 2014 weisen ein Marktvolumen von 5,1 Milliarden Euro aus, wovon rund die Hälfte in die stationäre Pflege geht. Anfang 2017 gibt es in Österreich rund 900 Heime mit rund 80.000 Betten. Darin werden 17 Prozent der pflegebedürftigen Menschen betreut. Die Prognosen gehen bis zum Jahr 2013 davon aus, dass der Anteil der 65-jährigen und Älteren um ein Drittel steigt –und somit der Bedarf an ambulanter und stationärer Pflege. 

Einnahmen: Das Pflegeheim ist an die SKZ Amicalis GmbH verpachtet. Das Unternehmen wurde 2012 gegründet und gehört dem Arbeiter Samariter Bund Graz (ASB) und der Antaris Health Care Holding, ein Pflegedienstleister mit 3.200 Mitarbeitern in 45 Heimen mit rund 4.000 Plätzen. Ein Ratinginstitut weist ein geringes Risiko mit durchschnittlicher Ausfallwahrscheinlichkeit aus. Der Pächter hat einen Kündigungsverzicht bis 2041 unterschrieben.

Kalkulation: Der Fonds kommt auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von 14,96 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich mit 8,3 Millionen Euro plus 5 Prozent Agio daran. Das Darlehen ist 6,22 Millionen Euro schwer und verzinst sich bis Ende 2026 zu 2,06 Prozent. Die annuitätische Tilgung beginnt mit 2,3 Prozent. Das ist relativ hoch für einen geschlossenen Immobilien-AIF. So reduziert sich der Kredit bis zum geplanten Verkauf im Jahr 2031 auf 3,865 Millionen Euro – ein Pluspunkt in der Kalkulation. Anleger erhalten aus den verbleibenden Einnahmen Ausschüttungen von anfangs 5 Prozent, die auf 6,25 Prozent steigen.

Exit: In seinem Verkaufs-Szenario geht Immac davon aus, dass ein Käufer im Jahr 2030 das 12,3- fache der dann erzielten Pacht zahlt. Die Einnahmen steigen bis dahin moderat um rund 9,3 Prozent. In seinen alternativen Szenarien berücksichtigt der Anbieter unter anderem Abweichungen bei der Inflationsrate, den Anschlusszinsen für das Darlehen, und dem Verkaufsfaktor.

Kosten: Anleger zahlen für Immacs Expertise in Sachen Sozialimmobilien. Die anfänglichen Kosten für Provisionen, Vergütungen und Gebühren summieren sich auf 14,1 Prozent des Investitionsvolumens. Das sind rund 24 Prozent des Eigenkapitals. Laufend rechnet der Anbieter mit 1,5 Prozent des Nettoinventarwertes.  

Steuern: Zu diesem Punkt lässt sich derzeit keine verbindliche Aussage treffen. Derzeit gilt für Investoren aus dem Ausland ein Freibetrag in Höhe von 2.000 Euro. Allerdings verfolgt der österreichische Staat Pläne, die Einkünfte aus geschlossenen AIF künftig steuerlich anders zu behandeln.

Anbieter: Immac hat in seiner Unternehmenshistorie mehr als 70 Publikumsfonds und Private Placements mit rund zehn Immobilien aufgelegt. Das Investitionsvolumen summiert sich auf eine Milliarde Euro. An den Fonds haben sich 7.500 Anleger beteiligt. Die Vermietungsquote liegt bei knapp 100 Prozent.

Meiner Meinung nach…  Konkretes Asset oder Blind Pool? Für beide Konzepte gibt es Argumente. Setzen die Anleger von Blind Pools einzig auf die Managementqualitäten des Anbieters, wollen Zeichner von Immobilienfonds mit bereits erworbenen Objekten wissen, worauf sie sich einlassen. Beim aktuellen Fonds der Immac finanzieren sie ein Pflegeheim in Österreich, das sich auf die Betreuung von Demenzkranken spezialisiert hat. Der Pachtvertrag läuft 25 Jahre lang, die Kalkulation erscheint realistisch. Die Immac-Expertise hat ihren Preis. Den dürften die Anleger gerne akzeptieren, so lange die Prognose des Initiators aufgeht.

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Der Artikel stammt aus DER FONDS Brief Nr. 285. Mehr Infos: www.rohmert-medien.de/fondsbrief