Funktionsweise und Kosten Wie Eltif-Fonds in Immobilien investieren dürfen

Felix Haldner (links) und Markus Pimpl von der Partners Group.

Felix Haldner (links) und Markus Pimpl von der Partners Group.

// //

Das Produktangebot für professionelle geschlossene Fonds, welches nicht nur einem eingeschränkten Investorenkreis von üblicherweise großen institutionellen Anlegern zugänglich ist, ist aktuell sehr eingeschränkt.

Mit Blick auf die Historie von geschlossenen Beteiligungsprodukten in Deutschland mag es auch einige gute Gründe für die Zurückhaltung von Initiatoren und Anlegern geben. Allerdings könnten gerade im aktuellen Nullzinsumfeld und bei gleichzeitig hohen Volatilitäten an den Aktienmärkten langfristige Beteiligungen eine attraktive Renditequelle sein und zu einer wertvollen Diversifikation eines Portfolios beisteuern.

Doch das limitierte Produktangebot ist nicht das einzige Problem. Insbesondere verschärfte Regulierung hat auch sinnvollste Anlagemöglichkeiten von den Produktmenüs privater und kleiner institutioneller Investoren verschwinden lassen.

Eine Entwicklung, welche die Europäische Kommission dazu bewogen hat, einen neue Fonds-Regelung zu schaffen, um die vorteilhaften Eigenschaften einer nahezu verbannten Produktgruppe unter klar definierten Voraussetzungen wieder zugänglich zu mache und/oder in Ländern außerhalb Deutschlands (beispielsweise Frankreich) erstmals für den privaten Investor zu öffnen.



Ziel des Eltif-Regimes

Im Sommer 2013 wurde von der Europäischen Kommission der Vorschlag erarbeitet, ein neuartiges Investitionsvehikel (Eltif; European Long-Term Investment Fund) zur Förderung langfristiger Anlagen zu definieren, welches sich inhaltlich auf illiquide Beteiligungen fokussiert und Investoren größtmögliche Transparenz und Kostenkontrolle ermöglicht.

Motiviert wurde dieser Vorschlag insbesondere durch die Erkenntnis, dass private und kleinere institutionelle Anleger neben Aktien und wenig renditestarken Anleihen alternative Möglichkeiten der langfristigen Vermögensbildung erhalten sollten.

Dieser Gedanke wurde darüber hinaus dadurch gestützt, dass der notwendige Investitionsbedarf in die europäische Infrastruktur eine Investitions- und Renditeopportunität darstellt, welche nicht nur großen institutionellen Investoren, wie beispielsweise Versicherungen und Pensionskassen vorbehalten bleibt, sondern auch privaten Investoren zugänglich sein sollte.

Weiterhin gab es auch die Ambition, ein europaweites, einheitliches Cross-Boarder-Regime zu schaffen. Ein Vorbild war in diesem Zusammenhang die erfolgreiche Etablierung der Ucits-Standards für liquide Fonds, welche über Europa hinaus anerkannt sind und als positives Beispiel europäischer Investmentstandards gelten.

Wie kann ein Eltif-Fonds investieren?

Da es das Ziel der Europäischen Kommission ist, Anlegern den Zugang zu langfristigen Beteiligungen und Sachwertinvestitionen zu ermöglichen, ist eine Grundvoraussetzung eines Fonds, der dem Eltif-Regime entsprechen soll, dass mindestens 70 Prozent des Fondsvermögens in illiquide Investitionen aus den Bereichen Infrastruktur, Unternehmensbeteiligungen (Private Equity) und Fremdkapitalfinanzierungen erfolgt.

Immobilieninvestitionen sind ebenso möglich, müssen allerdings Teil eines langfristigen Investitionsprojekts sein. Das können beispielsweise Krankenhäuser, Justizvollzugsanstalten oder Studentenwohnheime sein.

Zwar werden diese Einschränkungen nicht unmittelbar von der europäischen Kommission kommentiert, es kann allerdings davon ausgegangen werden, dass diese Limitierung ein Ergebnis politischer Einflussnahme ist, die zum Ziel hat, eine mögliche Förderung der „Spekulation“ mit klassischen Wohnimmobilien zu vermeiden.

Weiterhin sind auch Investitionen in Sachwerte wie zum Beispiel Schiffe und Flugzeuge möglich. Charakteristisch für das Eltif-Regime ist allerdings, dass es sich um Direktinvestitionen handeln muss, wobei jede Investition einen Wert von mindestens 10 Millionen Euro haben sollte.