Großer Immobilien-Roundtable Welche Immobilien-Segmente sind jetzt noch attraktiv?

Die Teilnehmer des Immobilien-Roundtables (von links): Wolfgang Kubatzki, Feri Euro-Rating Services; Gunnar Herm, UBS Real Estate KAG; Oliver Voß, Institutional Investment Consulting Partners; Tilman Hickl, UBS; Jan Borchers, HQ Trust; Oliver Weinrich, Drescher & Cie. Immo Consult; Astrid Lipsky, DAS INVESTMENT; Rodney Bysh, Feldberg Capital; Malte Dreher, DAS INVESTMENT; Maik Rissel, Marcard, Stein & Co.; Gaston Brandes, UBS Deutschland (Foto: Tom Hönig)

Die Teilnehmer des Immobilien-Roundtables (von links): Wolfgang Kubatzki, Feri Euro-Rating Services; Gunnar Herm, UBS Real Estate KAG; Oliver Voß, Institutional Investment Consulting Partners; Tilman Hickl, UBS; Jan Borchers, HQ Trust; Oliver Weinrich, Drescher & Cie. Immo Consult; Astrid Lipsky, DAS INVESTMENT; Rodney Bysh, Feldberg Capital; Malte Dreher, DAS INVESTMENT; Maik Rissel, Marcard, Stein & Co.; Gaston Brandes, UBS Deutschland (Foto: Tom Hönig)

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DAS INVESTMENT.com: Gibt es das sichere langfristige Immobilien-Investment noch?

Gunnar Herm: Die Frage ist, ob es das jemals gab.

Wolfgang Kubatzki: Bis zum Platzen der Dotcom-Blase im Jahr 2000 waren wir in einem Wachstumsmarkt. Neue Flächen wurden einfach absorbiert, ohne dass man alte angreifen musste. Das ist vorbei. Überspitzt ausgedrückt braucht man heute keine zusätzlichen Flächen mehr, weder im Bürobereich noch bei Einzelhandelsflächen, höchstens noch bei Wohnungen. Wir sind in einem saturierten Markt. DAS INVESTMENT.com: Warum steigen dann die Mieten?

Kubatzki: Es gibt gerade bei Büroimmobilien keine Mietsteigerungen. Mieten unterliegen zwar zyklischen Schwankungen, aber im Trend sehen wir auch bei langfristiger Betrachtung nur eine Seitwärtsbewegung.

Herm: Mit dem Platzen der Dotcom-Blase ist ein 30-jähriger Mega-Konjunkturzyklus zu Ende gegangen. Bis dahin wurden durch den Übergang zur Dienstleistungsgesellschaft automatisch immer mehr Büroarbeitsplätze geschaffen. Auch die Erhöhung der Partizipationsquote der Frauen hat für Nachfrage gesorgt. Aber das ist zu Ende, der demografische Knick ist schon längst da. In Europa gibt es dementsprechend kein quantitatives Wachstum mehr, nur noch qualitatives. DAS INVESTMENT.com: Wie viel Rendite ist noch drin?

Tilman Hickl: Das kommt auf die Anforderungen des Investors an. Wir haben beispielsweise ein Einzelmandat von einem großen Unternehmen, das 6 Prozent plus Inflationsausgleich anstrebt. DAS INVESTMENT.com: Ist das machbar?

Hickl: Nicht mit klassischen Core-Objekten, also Immobilien in sehr guten Lagen mit langfristig gebundenen, guten Mietern. Im Fall des genannten Mandats kaufen wir Core im Süden Europas. In den klassischen Core-Märkten wie Deutschland und Großbritannien machen wir eher Value-Add-Maßnahmen. Wir kaufen also unterbewertete Immobilien und positionieren sie durch Renovierung oder Revitalisierung und Mieterwechsel neu.

Herm: Viele Investoren rechnen gedanklich immer noch mit Staatsanleiherenditen von 4 Prozent. Sie wollen die klassischen 6 Prozent mit Core-Objekten. Realistisch sind unserer Meinung nach aber 2 Prozentpunkte über der Staatsrendite. Da kommt man nicht auf 6, sondern nur auf knapp 4 Prozent.

Jan Borchers: Schon 5 Prozent sind im Core-Bereich kaum erreichbar. Höhere Renditen sind mit höheren Risiken verbunden. Nur wenn man die Asset-Klasse Immobilie in einem anderen Umfeld betrachtet, als Alternative zu Aktien, sind auch 7 Prozent oder mehr drin. DAS INVESTMENT.com: Deutsche Core-Immobilien schaffen also gerade einmal den realen Kapitalerhalt. Wenn ich als deutscher Investor in der Heimat bleiben will, was soll ich kaufen?

Maik Rissel: Da hilft das ABBA-Prinzip: Man kauft an A-Standorten B-Lagen oder an B-Standorten A-Immobilien. Das funktioniert ganz gut etwa in Darmstadt, Mannheim, Lüneburg, Rostock, Bonn oder Nürnberg. Wir erzielen damit vernünftige Renditen. Und dann mischt man ein paar Satelliten-Investments bei, auf der Debt-Seite, Mezzanine- oder Joint-Venture-Strukturen.

DAS INVESTMENT.com: Ist ABBA nicht langsam überholt?

Rissel:
Die Frage ist doch die: In welcher Phase der Nahrungskette wollen Sie dabei sein? Inzwischen müssen Sie mutiger sein und deutlich früher einsteigen. 75 Prozent aller unserer Deals in den vergangenen drei Jahren waren Forward Deals.

DAS INVESTMENT.com: Sie kaufen also vor Fertigstellung oder Baubeginn.

Rissel: Davon wollte damals niemand etwas hören. Heute ist es fast die einzige Alternative, um attraktive, fertige Immobilien innerhalb von zwei Jahren ins Portfolio zu bekommen. Das bedeutet aber auch, dass man die Zeit und das Know-how mitbringen muss. Die Due Diligence ist eine ganz andere. Da haben Sie nichts Greifbares, können keine Gebäude besichtigen und müssen einen Haufen Papier wälzen.

DAS INVESTMENT.com: Sollten Investoren jetzt dringend umdenken und stärker international streuen?

Oliver Voß: Die Situation in Übersee ist ähnlich wie in Europa. Die Preise sind schon stark gestiegen, die Anfangsrenditen gesunken. Australien ist einer der wenigen international etablierten Märkte, welcher der allgemeinen Entwicklung etwas hinterherhinkt.

Rodney Bysh: Es ist eher andersherum. Viele Investoren aus den USA und Asien schauen nach Europa, weil sie denken, dass die Anfangsrenditen hier höher sind. Laut einer CBRE-Umfrage ist Europa für 70 Prozent der weltweiten Anleger Ziel Nummer 1.

Gaston Brandes: Viele Investoren suchen Core-Immobilien, haben aber Value-Add-Renditen vor Augen. Eine Core-Immobilie in Europa ist aber ähnlich gepreist wie beispielsweise eine Core-Immobilie in den USA.

Herm: Und zwischen Amerikanern und Asiaten muss man sehr stark unterscheiden. Amerikaner suchen keine Core-Objekte, weil sie bereits aus einem entwickelten Core-Land kommen. Aber Investoren vor allem aus China suchen Core-Renditen, weil sie die im Heimatmarkt nicht beziehungsweise kaum finden. Vor allem Pensionskassen und Versicherungen brauchen sichere laufende Einkommensströme. Die würden sie zwar auch in den USA finden, aber in der Europäischen Union sind die Steuerstrukturen offener als in den USA. Das Kapital, das Core-Return sucht, wird darum eher nach Europa geleitet.

Oliver Weinrich: Also wenn man sich den Markt für Immobilien-Manager ansieht, dann hat angesichts der Core-Lastigkeit und des Home Bias in den vergangenen Jahren sehr stark die Stunde der Operatoren geschlagen, der spezialisierten Anbieter in Nischen. Die haben sehr viel Geld eingesammelt. Jetzt kommt die Stunde der Allokatoren, der Manager, die die Märkte gut einschätzen können, das entsprechende Research und die internationale Präsenz haben.

Rissel: Wir schielen beispielsweise nach Spanien, nach Madrid oder Barcelona. Inzwischen haben wir die besondere Situation, dass es wirklich mal Zyklen-Unterschiede gibt. Vor der Krise haben wir einen einzigen Zyklus gehabt, egal ob A- oder B-Standort, egal ob in Rumänien oder Paris. Das war alles synchron. Deshalb ist Übersee interessant, weil es eine sehr ausgeprägte Zyklik gibt. Nichtsdestotrotz, jeder der sich heute langfristig auf dem Preisniveau einloggt, muss mit einem eventuellen Rückschlag durch das Zinsänderungsrisiko leben können.

DAS INVESTMENT.com: Das Risiko ist ja nicht unerheblich.

Rissel: In einigen Peripherieländern ist das Krisenniveau aber bereits in den Mieten eingepreist. Da gibt es durchaus Objekte, die man anfassen kann – wenn man mutig ist und einen langen Atem hat.

Borchers: Ich sehe das ein wenig anders. Wenn Sie bereit sind, in so opportunistische Märkte wie beispielsweise Griechenland zu gehen, sollten Sie sich überlegen, ob es nicht auch heute noch sinnvoller ist, über Immobilienaktien zu investieren, wenn diese einen attraktiven Abschlag zum Nettoinventarwert haben.