Handelsimmobilien Das Comeback der Supermärkte
Daniel Herrmann, Head of Fund Management Retail, Patrizia Immobiliengesellschaft
Nach der Finanzkrise haben sich nur sehr wenige institutioneller Anleger für Investments in Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien interessiert. Selbst große Portfolios von guter Qualität waren schwer verkäuflich und die überschaubare Nachfrage kam im Wesentlichen von opportunitätsgetriebenen Investoren. Die Gründe hierfür waren primär die zum Teil schlechten Erfahrungen institutioneller Anleger mit Supermärkten und Discountern in den Jahren der Finanzkrise. In dieser Zeit gerieten zum einen die im teuren Marktumfeld vor der Krise getätigten Direktinvestitionen bewertungsseitig unter Druck, zum anderen war die Objektverwaltung dieser Investoren oft mit Managementfragestellungen konfrontiert, die „inhouse“ nur schwer gelöst werden konnten.
Doch mittlerweile hat sich der Wind gedreht. Statt sich wie bisher im Handelsbereich nur auf Shoppingcenter und Malls in 1A-City-Lagen zu fokussieren, nehmen immer mehr konservative Investoren den Lebensmitteleinzelhandel ins Visier. Denn obwohl auch hier die Kaufpreise anziehen, können noch überdurchschnittlich hohe und stabile Returns erzielt werden: Neue Fonds liefern stabile Ausschüttungsrenditen von über sieben Prozent. Das Risiko-Rendite-Profil dieser Asset-Klasse ist aus mehreren Gründen hochinteressant. Die großen Konzerne des Lebensmitteleinzelhandels verfügen über eine hervorragende Bonität, wie wir sie auf Mieterseite kaum noch im Markt finden. Das Ausfallrisiko der in der Regel sehr langfristigen Verträge im Lebensmitteleinzelhandel ist aus unserer Perspektive minimal. Zudem wurde in den vergangenen Jahren das Planungsrecht für Handelsimmobilien deutschlandweit verschärft, sodass Gemeinden nur noch sehr wenige neue Handelsprojekte genehmigen. Dies macht die bestehenden Standorte deutlich wertvoller. Das Risiko, dass Händler nach Mietvertragsauslauf ihren Standort verlagern ist heutzutage selbst bei Beständen mittlerer Qualität überschaubar.
Der vielen Handelskonzepten, wie zum Beispiel dem klassischen Shopping Center, immer stärker zusetzende E-Commerce war für den stationären Lebensmitteleinzelhandel bisher keine Bedrohung. Auch perspektivisch sehen wir aus diversen praktischen Gründen keine massive Umsatzverlagerung ins Internet. Das heutige Filialnetz wird seinen Stellenwert behalten.
Durch ein professionelles, pro-aktives Management der Bestände lassen sich viele der früheren Probleme vermeiden. Wichtig ist, den Handelsmieter als langfristigen Partner zu verstehen. Die partnerschaftliche Arbeit, mit der die Immobilie an die periodischen Veränderungen der Handelskonzepte angepasst wird, sollte integraler Bestandteil jedes langfristigen Business Plans sein. Nur dann lässt sich das attraktive Rendite-Niveau der Asset-Klasse nachhaltig sichern.
Vor allem Versicherer, Versorgungswerke und Pensionskassen wollen sich im aktuellen Marktumfeld ein Stück dieses Kuchens sichern. Aus den Fehlern der Vergangenheit wurde gelernt und zumeist wird nun zusammen mit einem professionellen Co-Investor agiert, der neben der Konzeptionierung auch das vollumfängliche Management der Handels-Portfolios übernimmt. Die meisten großen Portfoliotransaktionen in den vergangenen zwei Jahren basieren auf derartigen Konstellationen und haben den Supermärkten damit zu einem starken Comeback verholfen.
Doch mittlerweile hat sich der Wind gedreht. Statt sich wie bisher im Handelsbereich nur auf Shoppingcenter und Malls in 1A-City-Lagen zu fokussieren, nehmen immer mehr konservative Investoren den Lebensmitteleinzelhandel ins Visier. Denn obwohl auch hier die Kaufpreise anziehen, können noch überdurchschnittlich hohe und stabile Returns erzielt werden: Neue Fonds liefern stabile Ausschüttungsrenditen von über sieben Prozent. Das Risiko-Rendite-Profil dieser Asset-Klasse ist aus mehreren Gründen hochinteressant. Die großen Konzerne des Lebensmitteleinzelhandels verfügen über eine hervorragende Bonität, wie wir sie auf Mieterseite kaum noch im Markt finden. Das Ausfallrisiko der in der Regel sehr langfristigen Verträge im Lebensmitteleinzelhandel ist aus unserer Perspektive minimal. Zudem wurde in den vergangenen Jahren das Planungsrecht für Handelsimmobilien deutschlandweit verschärft, sodass Gemeinden nur noch sehr wenige neue Handelsprojekte genehmigen. Dies macht die bestehenden Standorte deutlich wertvoller. Das Risiko, dass Händler nach Mietvertragsauslauf ihren Standort verlagern ist heutzutage selbst bei Beständen mittlerer Qualität überschaubar.
Der vielen Handelskonzepten, wie zum Beispiel dem klassischen Shopping Center, immer stärker zusetzende E-Commerce war für den stationären Lebensmitteleinzelhandel bisher keine Bedrohung. Auch perspektivisch sehen wir aus diversen praktischen Gründen keine massive Umsatzverlagerung ins Internet. Das heutige Filialnetz wird seinen Stellenwert behalten.
Durch ein professionelles, pro-aktives Management der Bestände lassen sich viele der früheren Probleme vermeiden. Wichtig ist, den Handelsmieter als langfristigen Partner zu verstehen. Die partnerschaftliche Arbeit, mit der die Immobilie an die periodischen Veränderungen der Handelskonzepte angepasst wird, sollte integraler Bestandteil jedes langfristigen Business Plans sein. Nur dann lässt sich das attraktive Rendite-Niveau der Asset-Klasse nachhaltig sichern.
Vor allem Versicherer, Versorgungswerke und Pensionskassen wollen sich im aktuellen Marktumfeld ein Stück dieses Kuchens sichern. Aus den Fehlern der Vergangenheit wurde gelernt und zumeist wird nun zusammen mit einem professionellen Co-Investor agiert, der neben der Konzeptionierung auch das vollumfängliche Management der Handels-Portfolios übernimmt. Die meisten großen Portfoliotransaktionen in den vergangenen zwei Jahren basieren auf derartigen Konstellationen und haben den Supermärkten damit zu einem starken Comeback verholfen.
