Hausinvest-Fondsmanager im Interview Wie Offene Immobilienfonds noch Rendite erzielen
DAS INVESTMENT: Zu viel Liquidität, zu wenig attraktive Objekte. Wie positionieren Sie sich in diesem Marktumfeld?
Mario Schüttauf: Die wohl größte Herausforderung ist, Investitionsziele zu identifizieren, bei denen die Schere zwischen Kapitalbewertung und Cashflow noch nicht so stark auseinandergeht wie in den klassischen Nutzungsarten Wohnen, Büro und Einzelhandel. In den vergangenen fünf Jahren haben die Mieten in diesen Segmenten mit den explodierenden Preisen nicht mitgehalten.
Was kaufen Sie stattdessen?
Beispielsweise Hotels. Hier ist der Abstand zwischen Kapitalbewertung und Cashflow deutlich geringer. Zumal wir in den kommenden Jahren mit einer hohen Nachfrage rechnen, vor allem nach Business-, Design- und Boutique-Hotels in den großen Metropolen. Ähnlich sieht es auch im Bereich urbanes Wohnen beziehungsweise temporäres Wohnen aus. Die anhaltende Urbanisierung, ein dynamischer Arbeitsmarkt, der von den Beschäftigten hohe Flexibilität und Mobilität fordert, sowie die Zunahme von Ein-Personen-Haushalten lassen die Nachfrage nach kleinen, aber komplett eingerichteten Wohnungen in Großstädten und Ballungsräumen steigen. In diesen Segmenten werden wir in den kommenden Monaten sicherlich noch die ein oder andere lukrative Transaktion tätigen.
Die Bruttoliquidität des Fonds liegt derzeit bei rund 3 Milliarden Euro, knapp 24 Prozent. Wie stark nagt die negative Verzinsung Ihrer Cash-Bestände an der Wertentwicklung?
Wir zahlen keine Negativzinsen, weil wir unsere Mittel bis zu zwölf Monate anlegen. Aber die Verzinsung liegt im Schnitt bei 0,1 Prozent, das ist natürlich nicht viel. Daher ist es unser Ziel, möglichst schnell zu investieren. Dafür sind wir global unterwegs. Wir haben derzeit mehrere verheißungsvolle Immobilienprojekte im Köcher. Ich gehe davon aus, dass wir einen großen Teil des Geldes noch 2016 investieren werden.
Bis dahin gilt: Liquidität kostet Performance, und die Anfangsrenditen sinken weiter. Eine Top-Immobilie mit 6 Prozent Anfangsrendite finden Sie definitiv nicht mehr.
Das stimmt, daher haben wir unseren Renditeanspruch auch teilweise gesenkt – in Übereinstimmung mit dem Markt und den Sachverständigen. Sollten die Zinsen steigen und die Immobilienpreise fallen, müssen wir stabile Werte im Portfolio haben.
Fallen die Preise, dürfte aber auch der Wert der Hausinvest-Objekte sinken.
Nein, denn unser konservatives Bewertungsregime preist die Zinsentwicklung bereits moderat ein. Insbesondere bei so niedrigen Anstiegen, wie derzeit in den USA erwartet. Das macht uns vergleichsweise resistent gegenüber den Volatilitäten des Markts. Zudem sehen unsere Gutachter und ich die Zinslandschaft nicht als entscheidenden Treiber für die Wertentwicklung unserer Immobilien. Wenn ich an unsere Liquidität denke, die wir nur kurzfristig anlegen dürfen, kann ich steigenden Zinsen durchaus etwas Positives abgewinnen. Zudem können wir bei einem Zinsanstieg auch besser einkaufen.
Sie investieren global. Welche Märkte liefern derzeit das beste Rendite-Risiko-Verhältnis?
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Wir konzentrieren uns auf unseren Heimatmarkt Deutschland, auf den nordamerikanischen Kontinent und schauen uns in Australien um.
Die Wahl von Donald Trump zum US-Präsidenten ist für Sie kein Hindernis?
Bislang sind erst wenige Details der künftigen Wirtschaftspolitik der Trump-Regierung bekannt. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Politik insgesamt in den kommenden Jahren entwickelt. Die USA, insbesondere die Top-Standorte, bleiben aber angesichts ihrer wirtschaftlichen Stärke und ihres verlässlichen Rechtssystems einer der weltweit attraktivsten Immobilienmärkte. Wir halten unverändert an unserer Strategie mit Schwerpunkt auf Büros, Einkaufszentren und Hotels in Top-Lagen fest und werden den US-Anteil von derzeit 3,2 Prozent in den kommenden Monaten ausbauen.
In Deutschland sehen viele Experten erste Zeichen einer Blase, vor allem auf dem Wohnungsmarkt. Sie auch?
Nach Meinung von Experten wird es noch bis 2060 mehr Zuzug in die Städte geben als Wegzug. Die Nachfrage nach urbanem Wohnen wird also in den kommenden Jahren weiter steigen. Es gibt keinen Grund, warum die Preise für Wohnimmobilien in den Städten nicht weiter zulegen sollten. Natürlich sehen wir auch Übertreibungen in einzelnen Märkten und Lagen. Unser Vorteil in Deutschland ist, dass wir uns bei Projektentwicklungen beziehungsweise Bauvorhaben über Forward-Funding unabhängig von Fremdkapital machen können. Das heißt, wir bezahlen zunächst den Grundstückskauf mit Bauverpflichtung und anschießend die zu errichtende Immobilie sukzessive nach Baufortschritt. Auf diese Weise können wir finanzierende Banken in der Bauphase ersetzen und durch die Bauzeitverzinsung bereits Erträge in der Erstellungsphase erzielen.
Großbritannien ist derzeit die größte Länderposition im Portfolio. Der Antrag zum Austritt aus der EU soll bis spätestens Ende März 2017 gestellt werden, unabhängig davon, ob das Parlament nun doch noch zustimmen muss oder nicht. Welche Auswirkungen hat das auf die Wertentwicklung des Fonds?
Unsere britischen Immobilien sind mit die besten im gesamten Portfolio. Auswirkungen gab es bislang eher positive: Der Umsatz in unserem Shoppingcenter Westfield beispielsweise, unser mit Abstand größtes UK-Investment, ist deutlich gestiegen, sicherlich auch aufgrund der Shopping-Touristen, die die aktuelle Pfundschwäche nutzen. Westfield ist das erfolgreichste innerstädtische Shoppingcenter Europas. Wir werden den UK-Anteil aber dennoch etwas senken. Nicht, weil wir Immobilien verkaufen, sondern schlichtweg, weil wir woanders mehr zukaufen.
Quelle: Commerz Real, Fondsweb, Stichtag 17. November 2016
Mario Schüttauf (40) arbeitet seit 2001 für Commerz Real. Zu Beginn im Fondscontrolling, dann als Abteilungsleiter im Fondsmanagement des Hausinvest. Im August 2007 übernahm der Diplom-Kaufmann die Leitung des Portfoliomanagements und damit die Verantwortung für den Hausinvest, die Spezial- und geschlossenen Immobilienfonds.
