hausInvest Stabile Erträge mit Betongold-Klassiker
Mario Schüttauf, Fondsmanager hausInvest
Welche Investment-Story steht hinter Ihrem Fonds?
Mario Schüttauf: hausInvest kann man mit seiner mehr als 40-jährigen Erfolgsgeschichte als einen echten Fondsklassiker im Bereich der Offenen Immobilienfonds bezeichnen. Seit seiner Auflegung 1972 hat er seinen Anlegern jedes Jahr positive Renditen beschert. Unser Ziel ist es, die Entwicklung und das Potenzial von Gewerbeimmobilien für Jedermann zugänglich zu machen. Anleger können bereits ab 50 Euro dabei sein. Ursprünglich war der hausInvest ein Deutschlandfonds, der fast ausschließlich auf Büroimmobilien fokussiert war. Mittlerweile ist er international aufgestellt und investiert zu einem guten Teil auch in Shopping-Center, Hotels und Logistik. Die stetige Anpassung an die Marktgegebenheiten und die Antizipation von Trends sind die Erfolgsfaktoren des hausInvest. Mit rund zehn Milliarden Euro Fondsvolumen ist er einer der größten und erfolgreichsten Offenen Immobilienfonds am Markt.
Wie lässt sich das Anlageuniversum Ihres Fonds beschreiben?
Unser Investitionsschwerpunkt liegt mit mindestens 85 Prozent des Anlagevermögens ganz klar auf Europa, hinzu kommt ein kleiner Anteil globaler Immobilien. Wir haben vor allem Core-Immobilien im Fokus, das heißt erstklassige Immobilien in 1a-Lagen. Um das Risiko breit zu streuen, umfasst das Portfolio Bürogebäude, Shopping-Center, Hotels sowie Logistikimmobilien.
Bitte beschreiben Sie Ihre Investmentphilosophie.
Wir betreiben ganz klar aktives Asset-Management. Wie erwähnt, investieren wir in Core-Immobilien in 1a-Lagen. Um verschiedene Marktzyklen auszunutzen, funktioniert das aber nur mit einer aktiven An- und Verkaufsstrategie. Wir wollen zudem die Qualität des Immobilienportfolios durch ein renditeorientiertes, ganzheitliches Immobilienmanagement verbessern, und zwar kontinuierlich. Dabei streben wir an, alle Wertschöpfungspotenziale im Lebenszyklus eines Immobilieninvestments optimal auszuschöpfen.
Wodurch ist Ihr Investmentstil gekennzeichnet?
Das übergeordnete Ziel des hausInvest sind stabile Erträge aus Immobilieninvestitionen. Da jede Immobilie anders ist, prüfen wir jedes Objekt vor dem Ankauf bis ins Detail und betrachten dabei alle Stellschrauben wie Finanzierung oder Währungssicherung, die ein erfolgreiches Investment ausmachen. Übergeordnet ist, dass die Immobilie zum Fonds passen muss, etwa was die Bandbreiten für die Länderallokation angeht, die Größenklassen, der Mietermix und natürlich auch die Nutzungsart. Grundsätzlich betrachten wir Immobilien zwar als langfristiges Investment, um lukrative Marktchancen auszunutzen. Wir kaufen und verkaufen Immobilien aber auch aktiv, wenn der Markt und der Lebenszyklus es zulassen.
Bitte beschreiben Sie uns Ihren Investmentprozess näher.
Die Entscheidungen werden im Team getroffen, das heißt, die Immobilienankäufe erfolgen auf Grundlage eines umfassenden Prüfprozesses inklusive Wirtschaftlichkeitsrechnung unter Beteiligung verschiedener Fachabteilungen. Dazu zählen Real Estate Markets, Portfoliomanagement, Recht, Steuern und Risikomanagement.
Was unterscheidet Ihren Fonds von anderen Fonds aus der Vergleichsgruppe?
hausInvest ist einer der ältesten und erfolgreichsten Offenen Immobilienfonds am Markt und steht für über 40 Jahre positive und stabile Wertentwicklung. Anders als viele andere Produkte ist der Fonds seit Auflage 1972 immer offen und für den Anleger verfügbar. Und als einer der ersten fokussierte sich hausInvest neben Büroimmobilien verstärkt auch auf das Segment Einzelhandel.
Welche durchschnittliche Rendite bei welcher Schwankungsbreite streben Sie an?
Wir sind auch weiter vom Potenzial des Portfolios überzeugt: So erwarten wir für die nächsten zwölf Monate eine Rendite im Bereich von 2,5 bis 3 Prozent. Die langfristige Zielrendite des hausInvest liegt bei vier bis sechs Prozent.
Für welche Zielgruppe eignet sich Ihr Fonds?
Der Fonds ist vor allem geeignet für Privatanleger, die eine wertstabile, konservative Anlage in Sachwerte suchen und bereits von durch die Anlage kleiner Beträge profitieren wollen. Aber auch Institutionelle Investoren, die ihr Geld konservativ oberhalb des aktuellen Zinsniveaus anlegen wollen, zählen zu unserer Zielgruppe. Voraussetzung ist ein mittel- bis langfristiger Anlagehorizont.
Welchen besonderen Rendite-Risiko-Eigenschaften sollten sich Anleger/ Investoren Ihres Fonds bewusst sein?
hausInvest bietet stabile Renditen oberhalb der Inflationsrate bei überschaubarem Risiko. Die Anteilspreise basieren auf dem Nettoinventarwert des Fondsvermögens und schwanken naturgemäß nur wenig. Aber natürlich bestehen bei einer Immobilienanlage gewisse Risiken, etwa was die Lage, die Vermietungsquote oder die Bonität der Mieter angeht. Und ein grundsätzliches Risiko bei Offenen Immobilienfonds besteht in der vorübergehenden Aussetzung der Anteilscheinrücknahme.
Welche Einzelposition, Branche oder Assetklasse hat sich in den vergangenen zwölf Monaten besonders ausgezahlt? Bitte nennen Sie ein Investment-Beispiel.
Der hohe Shopping Center-Anteil im Fonds hat sich zuletzt positiv auf die Performance des Fonds ausgewirkt. Wir haben auch deshalb rund 400 Millionen Euro in das bestehende Shopping-Center-Portfolio investiert, zum einen, um die Center noch attraktiver zu gestalten und zu vergrößern, zum anderen, um der wachsenden Nachfrage interessierter Mieter Rechnung zu tragen. Wir sehen hier großes Potenzial. Etablierte Einkaufcenter kommen auch durch Krisenzeiten sicher und sind weniger anfällig bei konjunkturellen Schwankungen. Wir planen, den Einzelhandelsanteil von gegenwärtig rund 34 Prozent strategisch weiter zu erhöhen. Wieder neu im Portfolio haben wir den US-Immobilienmarkt mit zwei Investitionen in Einzelhandelsimmobilien in Miami/South Beach. Beide Objekte bieten aufgrund ihrer Lage und der geplanten Erweiterung der Flächen gutes Wertsteigerungspotenzial.
Welche Einzelposition, Branche oder Assetklasse hat sich in den vergangenen zwölf Monaten nicht wie erwartet entwickelt? Bitte nennen Sie ein Investment-Beispiel.
Im Geschäftsjahr 2013/2014 konnte unser italienisches Portfolio die Erwartungen nicht erfüllen. Das ist vor allem auf die Senkung der Verkehrswerte im Bürosektor zurückzuführen. An der angespannten Situation im Vermietungsmarkt wird sich auch im Jahr 2015 wohl wenig ändern. Eine weiterhin vergleichsweise niedrige Performance des Bürosektors im Italien-Portfolio ist deshalb wahrscheinlich. Allerdings konnten zuletzt erfolgreiche Vermietungen im „Edison Park Center“ in Mailand vermeldet werden. Damit wird der kontinuierliche Abbau des Leerstandes im Objekt weiter vorangetrieben.
Wie schätzen Sie die kurz-/langfristige Entwicklung des Marktes ein, den Ihr Fonds abdeckt? In welchen Bereichen sind Sie über- bzw. untergewichtet?
Frankreich, Großbritannien und Deutschland machen zu zwei Dritteln die Kernmärkte des Fonds aus. Chancen für neue Immobilieninvestments sehen wir derzeit vor allem in Nordamerika und Asien/Pazifik, insbesondere Australien. Allerdings sind gute Immobilien zu attraktiven Konditionen nur schwer und unter bestimmten Voraussetzungen zu finden. Um solche lohnenden Investments ausfindig zu machen, werden aus unserer Sicht strategische Partnerschaften zunehmend wichtiger. Die Segmente Einzelhandel und Hotel bieten nach wie vor gute Chancen, vorausgesetzt, man investiert in die richtigen Objekte. Beide Segmente sollen bei hausInvest weiter ausgebaut werden.
Welche Argumente sprechen dafür, dass Ihr Fonds in Zukunft einen der vorderen Plätze in seiner Vergleichsgruppe belegen kann?
Schon heute gehört unser Fonds zu den besten in seiner Vergleichsgruppe und das hat mehrere Gründe. Zum einen wird hausInvest aktiv gemanagt, unsere Lösungsstrategien und Ansätze werden immer wieder hinterfragt und angepasst. Zum anderen beobachten wir aktiv den Markt und sind in der Lage, auf Veränderungen schnell zu reagieren. Um die richtigen Investments zu finden, sind unsere strategischen Partnerschaften im Immobilienankauf hilfreich. Auch unser sehr gutes Liquiditätsmanagement, welches auch die Liquiditätsanlage umfasst, gehört zu unseren Stärken. Und nicht zuletzt wird unser Bestandsmanagement, welches wir eigenständig betreiben, auch weiterhin entscheidend zum Erfolg beitragen.
Mario Schüttauf: hausInvest kann man mit seiner mehr als 40-jährigen Erfolgsgeschichte als einen echten Fondsklassiker im Bereich der Offenen Immobilienfonds bezeichnen. Seit seiner Auflegung 1972 hat er seinen Anlegern jedes Jahr positive Renditen beschert. Unser Ziel ist es, die Entwicklung und das Potenzial von Gewerbeimmobilien für Jedermann zugänglich zu machen. Anleger können bereits ab 50 Euro dabei sein. Ursprünglich war der hausInvest ein Deutschlandfonds, der fast ausschließlich auf Büroimmobilien fokussiert war. Mittlerweile ist er international aufgestellt und investiert zu einem guten Teil auch in Shopping-Center, Hotels und Logistik. Die stetige Anpassung an die Marktgegebenheiten und die Antizipation von Trends sind die Erfolgsfaktoren des hausInvest. Mit rund zehn Milliarden Euro Fondsvolumen ist er einer der größten und erfolgreichsten Offenen Immobilienfonds am Markt.
Wie lässt sich das Anlageuniversum Ihres Fonds beschreiben?
Unser Investitionsschwerpunkt liegt mit mindestens 85 Prozent des Anlagevermögens ganz klar auf Europa, hinzu kommt ein kleiner Anteil globaler Immobilien. Wir haben vor allem Core-Immobilien im Fokus, das heißt erstklassige Immobilien in 1a-Lagen. Um das Risiko breit zu streuen, umfasst das Portfolio Bürogebäude, Shopping-Center, Hotels sowie Logistikimmobilien.
Bitte beschreiben Sie Ihre Investmentphilosophie.
Wir betreiben ganz klar aktives Asset-Management. Wie erwähnt, investieren wir in Core-Immobilien in 1a-Lagen. Um verschiedene Marktzyklen auszunutzen, funktioniert das aber nur mit einer aktiven An- und Verkaufsstrategie. Wir wollen zudem die Qualität des Immobilienportfolios durch ein renditeorientiertes, ganzheitliches Immobilienmanagement verbessern, und zwar kontinuierlich. Dabei streben wir an, alle Wertschöpfungspotenziale im Lebenszyklus eines Immobilieninvestments optimal auszuschöpfen.
Wodurch ist Ihr Investmentstil gekennzeichnet?
Das übergeordnete Ziel des hausInvest sind stabile Erträge aus Immobilieninvestitionen. Da jede Immobilie anders ist, prüfen wir jedes Objekt vor dem Ankauf bis ins Detail und betrachten dabei alle Stellschrauben wie Finanzierung oder Währungssicherung, die ein erfolgreiches Investment ausmachen. Übergeordnet ist, dass die Immobilie zum Fonds passen muss, etwa was die Bandbreiten für die Länderallokation angeht, die Größenklassen, der Mietermix und natürlich auch die Nutzungsart. Grundsätzlich betrachten wir Immobilien zwar als langfristiges Investment, um lukrative Marktchancen auszunutzen. Wir kaufen und verkaufen Immobilien aber auch aktiv, wenn der Markt und der Lebenszyklus es zulassen.
Bitte beschreiben Sie uns Ihren Investmentprozess näher.
Die Entscheidungen werden im Team getroffen, das heißt, die Immobilienankäufe erfolgen auf Grundlage eines umfassenden Prüfprozesses inklusive Wirtschaftlichkeitsrechnung unter Beteiligung verschiedener Fachabteilungen. Dazu zählen Real Estate Markets, Portfoliomanagement, Recht, Steuern und Risikomanagement.
Was unterscheidet Ihren Fonds von anderen Fonds aus der Vergleichsgruppe?
hausInvest ist einer der ältesten und erfolgreichsten Offenen Immobilienfonds am Markt und steht für über 40 Jahre positive und stabile Wertentwicklung. Anders als viele andere Produkte ist der Fonds seit Auflage 1972 immer offen und für den Anleger verfügbar. Und als einer der ersten fokussierte sich hausInvest neben Büroimmobilien verstärkt auch auf das Segment Einzelhandel.
Welche durchschnittliche Rendite bei welcher Schwankungsbreite streben Sie an?
Wir sind auch weiter vom Potenzial des Portfolios überzeugt: So erwarten wir für die nächsten zwölf Monate eine Rendite im Bereich von 2,5 bis 3 Prozent. Die langfristige Zielrendite des hausInvest liegt bei vier bis sechs Prozent.
Für welche Zielgruppe eignet sich Ihr Fonds?
Der Fonds ist vor allem geeignet für Privatanleger, die eine wertstabile, konservative Anlage in Sachwerte suchen und bereits von durch die Anlage kleiner Beträge profitieren wollen. Aber auch Institutionelle Investoren, die ihr Geld konservativ oberhalb des aktuellen Zinsniveaus anlegen wollen, zählen zu unserer Zielgruppe. Voraussetzung ist ein mittel- bis langfristiger Anlagehorizont.
Welchen besonderen Rendite-Risiko-Eigenschaften sollten sich Anleger/ Investoren Ihres Fonds bewusst sein?
hausInvest bietet stabile Renditen oberhalb der Inflationsrate bei überschaubarem Risiko. Die Anteilspreise basieren auf dem Nettoinventarwert des Fondsvermögens und schwanken naturgemäß nur wenig. Aber natürlich bestehen bei einer Immobilienanlage gewisse Risiken, etwa was die Lage, die Vermietungsquote oder die Bonität der Mieter angeht. Und ein grundsätzliches Risiko bei Offenen Immobilienfonds besteht in der vorübergehenden Aussetzung der Anteilscheinrücknahme.
Welche Einzelposition, Branche oder Assetklasse hat sich in den vergangenen zwölf Monaten besonders ausgezahlt? Bitte nennen Sie ein Investment-Beispiel.
Der hohe Shopping Center-Anteil im Fonds hat sich zuletzt positiv auf die Performance des Fonds ausgewirkt. Wir haben auch deshalb rund 400 Millionen Euro in das bestehende Shopping-Center-Portfolio investiert, zum einen, um die Center noch attraktiver zu gestalten und zu vergrößern, zum anderen, um der wachsenden Nachfrage interessierter Mieter Rechnung zu tragen. Wir sehen hier großes Potenzial. Etablierte Einkaufcenter kommen auch durch Krisenzeiten sicher und sind weniger anfällig bei konjunkturellen Schwankungen. Wir planen, den Einzelhandelsanteil von gegenwärtig rund 34 Prozent strategisch weiter zu erhöhen. Wieder neu im Portfolio haben wir den US-Immobilienmarkt mit zwei Investitionen in Einzelhandelsimmobilien in Miami/South Beach. Beide Objekte bieten aufgrund ihrer Lage und der geplanten Erweiterung der Flächen gutes Wertsteigerungspotenzial.
Welche Einzelposition, Branche oder Assetklasse hat sich in den vergangenen zwölf Monaten nicht wie erwartet entwickelt? Bitte nennen Sie ein Investment-Beispiel.
Im Geschäftsjahr 2013/2014 konnte unser italienisches Portfolio die Erwartungen nicht erfüllen. Das ist vor allem auf die Senkung der Verkehrswerte im Bürosektor zurückzuführen. An der angespannten Situation im Vermietungsmarkt wird sich auch im Jahr 2015 wohl wenig ändern. Eine weiterhin vergleichsweise niedrige Performance des Bürosektors im Italien-Portfolio ist deshalb wahrscheinlich. Allerdings konnten zuletzt erfolgreiche Vermietungen im „Edison Park Center“ in Mailand vermeldet werden. Damit wird der kontinuierliche Abbau des Leerstandes im Objekt weiter vorangetrieben.
Wie schätzen Sie die kurz-/langfristige Entwicklung des Marktes ein, den Ihr Fonds abdeckt? In welchen Bereichen sind Sie über- bzw. untergewichtet?
Frankreich, Großbritannien und Deutschland machen zu zwei Dritteln die Kernmärkte des Fonds aus. Chancen für neue Immobilieninvestments sehen wir derzeit vor allem in Nordamerika und Asien/Pazifik, insbesondere Australien. Allerdings sind gute Immobilien zu attraktiven Konditionen nur schwer und unter bestimmten Voraussetzungen zu finden. Um solche lohnenden Investments ausfindig zu machen, werden aus unserer Sicht strategische Partnerschaften zunehmend wichtiger. Die Segmente Einzelhandel und Hotel bieten nach wie vor gute Chancen, vorausgesetzt, man investiert in die richtigen Objekte. Beide Segmente sollen bei hausInvest weiter ausgebaut werden.
Welche Argumente sprechen dafür, dass Ihr Fonds in Zukunft einen der vorderen Plätze in seiner Vergleichsgruppe belegen kann?
Schon heute gehört unser Fonds zu den besten in seiner Vergleichsgruppe und das hat mehrere Gründe. Zum einen wird hausInvest aktiv gemanagt, unsere Lösungsstrategien und Ansätze werden immer wieder hinterfragt und angepasst. Zum anderen beobachten wir aktiv den Markt und sind in der Lage, auf Veränderungen schnell zu reagieren. Um die richtigen Investments zu finden, sind unsere strategischen Partnerschaften im Immobilienankauf hilfreich. Auch unser sehr gutes Liquiditätsmanagement, welches auch die Liquiditätsanlage umfasst, gehört zu unseren Stärken. Und nicht zuletzt wird unser Bestandsmanagement, welches wir eigenständig betreiben, auch weiterhin entscheidend zum Erfolg beitragen.
