Honorarberater Gerd Kommer Wie viel Risiko bergen Direktinvestments in Immobilien?

Gerd Kommer (re.) und Jonas Schweizer haben untersucht, wie viel Risiko in Immobilien-Anlagen steckt.  | © Gerd Kommer Invest

Gerd Kommer (re.) und Jonas Schweizer haben untersucht, wie viel Risiko in Immobilien-Anlagen steckt. Foto: Gerd Kommer Invest

Eine der ewigen Fragen, die Privatanleger seit anno Tobak umtreibt, ist, wie hoch das Risiko von Direktanlagen in Immobilien ist. Und – damit in Zusammenhang stehend – wie dieses Risiko im Vergleich mit demjenigen von Kapitalmarktanlagen, also Aktien, zinstragenden Anlagen, Derivaten, Währungen, Rohstoffen und Edelmetallen, aussieht.

Die Risikofrage bei Kapitalmarktanlagen ist recht einfach zu beantworten. Für "Aktien und Co." kann sich letztlich jeder mit geringem Aufwand nahezu jede erdenkliche Risikomesszahl für jede vorstellbare historische Periode und, verallgemeinert, auch in die Zukunft gerichtet besorgen. Messzahlen sind zum Beispiel die Volatilität (die Schwankungsintensität von Renditen), der maximale kumulative Verlust ("Maximum Drawdown") und das Shortfall-Risk (die Wahrscheinlichkeit, eine bestimmte Mindestrendite in einer bestimmten Periode zu unterschreiten). Zahlreiche weitere Risikokennzahlen und ihre Ausprägungen sind bei Wertpapieren für all jene laufend verfügbar, die noch genauer hinsehen möchten.

Keine Marktpreise vorhanden

Bei der Asset-Klasse Immobilien sieht das Thema objektive, moderne Risikomessung jedoch anders aus. Bildhaft gesprochen und mit einem Augenzwinkern liegt der Entwicklungsstand der Risikomessung und die Datenverfügbarkeit bei Immobiliendirektanlagen gegenüber dem Stand bei Wertpapieren ungefähr so weit zurück wie die Funktionalität eines Nokia-3310-Handys aus dem Jahr 2000 von der des aktuellen Apple iPhone X. Warum Immobilien diesen drastischen "Risikodaten-Rückstand" aufweisen und was er für Privatanleger bedeutet, versuchen wir hier zu zeigen.

Bei Wertpapieren basiert die Risikomessung auf Marktkursen, das heißt auf fortlaufend aktualisierten Marktpreisen. Man kann das ganz simpel zuspitzen: Ohne Marktpreise keine Risikomessung. Diese Marktpreise werden jeden Tag durch reale Kauf-Verkauf-Transaktionen von vielen hunderten und in manchen Fällen sogar von mehreren hunderttausenden Marktteilnehmern objektiv – im Sinne von für jeden Beobachter zweifelsfrei und verbindlich – bestimmt. Wenn der Aktienkurs der SAP-Aktie am 21.08.2018 um 12 Uhr 102,50 Euro beträgt, weiß jeder – wirklich jeder – nach menschlichem Ermessen zu 100 Prozent sicher, was die Aktie in diesem Moment kostet und dass er in diesem Moment zu genau diesem Kurs kaufen oder verkaufen kann. [1]

Zwar könnte man sich mit den im Einzelnen unterschiedlichen "Liquiditätsgraden" und deren Implikation für das Traden der vielen Hunderttausend global existierenden Wertpapieren ad infinitum beschäftigen, doch bleibt die generelle Schlussfolgerung unverändert: Marktpreise für Kapitalmarktanlagen werden zwischen enorm vielen Marktteilnehmern mit oft ganz unterschiedlichen Informationsgraden und Ansichten über den fundamentalen Wert eines Wertpapiers intersubjektiv, konsensuell, objektiv und kontinuierlich neu festgelegt – buchstäblich jede Minute und oft sogar noch häufiger. Der technologische macht diesen Prozess jedes Jahr noch klarer, noch transparenter und noch besser.