Immobilien-Analyse Einzelhandelsimmobilien: Investment-Chance oder überteuertes Anlagesegment?

Ian Kelley, Fund Director Europe und Head of France bei BMO Real Estate Partners, und Iris Schöberl, Managing Director bei BMO Real Estate Partners: „Der Zugang zu Objekten an Top-Standorten funktioniert nur über sehr gute Kontakte zu den oft lokalen Marktakteuren.“

Ian Kelley, Fund Director Europe und Head of France bei BMO Real Estate Partners, und Iris Schöberl, Managing Director bei BMO Real Estate Partners: „Der Zugang zu Objekten an Top-Standorten funktioniert nur über sehr gute Kontakte zu den oft lokalen Marktakteuren.“

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Ein Gastbeitrag von Ian Kelley, Fund Director Europe und Head of France bei BMO Real Estate Partners, und Iris Schöberl, Managing Director bei BMO Real Estate Partners

Die Einschätzungen zu Lage und Perspektiven von Einzelhandelsimmobilien-Investments vermitteln ein durchaus buntes Bild. Da ist von Rekordinvestitionen und anhaltend hoher Nachfrage nationaler und internationaler Anleger nach Retail-Objekten die Rede.

Häufig im gleichen Atemzug folgt dann der Hinweis auf verknappte Renditen und die Sorge vor möglichen Preisblasen. Nachrichten wie, dass in Deutschland innerhalb der kommenden fünf Jahre etwa zehn Prozent aller Ladengeschäfte schließen werden, stehen Berichte über einen harten Wettbewerb potenzieller Mieter um freie Flächen in den zentralen Einkaufsstraßen der Städte gegenüber.

Ein klares Ja

Wohin entwickeln sich die Einzelhandelsimmobilienmärkte? Und sind Investoren noch gut beraten, sich hier zu engagieren? Wir beantworten diese Frage mit einem klaren Ja. Im ersten Halbjahr 2015 flossen laut Maklerangaben in Deutschland rund 9,8 Milliarden Euro in Retail-Immobilien; das war gut ein Drittel mehr als im selben Zeitraum des Vorjahres und entspricht rund 40 Prozent des gesamten Volumens an Investments in deutschen Gewerbeimmobilien in der ersten Jahreshälfte 2015. In anderen europäischen Ländern sieht es ähnlich aus.

Für ein Investment in die Asset-Klasse sprechen nicht nur die Rahmenbedingungen mit günstigen Finanzierungskosten und einem Mangel an renditestarken Alternativen. Auch die Vermietungssituation für Einzelhandelsflächen ist grundsätzlich positiv, sofern die Qualität und vor allem die Lage stimmen.

Nicht nur die Großstadt

Dabei fokussiert sich die Nachfrage keineswegs ausschließlich auf die großen Städte. Für Markenanbieter, die etwa eine flächendeckende Präsenz im deutschen Markt erreichen möchten, führt an einer Präsenz in Mittel- und kleineren Großstädten kein Weg vorbei. Denn mehr als vier Fünftel der Umsätze im stationären Einzelhandel werden in Standorten außerhalb der Top-Ten-Städte erzielt. In Deutschland gibt es fast 80 Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern, viele von ihnen sind bedeutende Zentren für ihre jeweilige Region und verfügen über eine hohe einzelhandelsrelevante Kaufkraft. In Großbritannien sind kleinere Universitäts- und Städte mit touristisch attraktiven Sehenswürdigkeiten eine Alternative zum Hochpreismarkt Central London.

Bei den Expansionsmanagern von Markenanbietern und Handelsunternehmen stehen in Deutschland daher Städte wie Münster, Darmstadt oder Straubing auf dem Radar. Ihre Nachfrage sorgt für eine gute Vermietbarkeit und damit für stabile laufende Erträge. Das gilt für Handelsimmobilien in innerstädtischen Geschäftslagen, aber auch für Fachmarktzentren in Top-Lagen.

Faktoren für langfristige Vermietbarkeit

So unterschiedlich beide Formate auf den ersten Blick sein mögen, haben sie doch zwei Dinge gemeinsam, die für die langfristige Vermietbarkeit entscheidend sind: Erstens ist das Angebot begrenzt und nicht beliebig zu erweitern. Was sich bei innerstädtischen Einkaufsstraßen aus dem beschränkten Platzangebot und der oft historisch gewachsenen Bausubstanz ergibt, resultiert bei Fachmarktzentren aus der restriktiven Genehmigungspraxis der Behörden.