Immobilien „Ballungszentren sind die Gewinner“
Steigt das Interesse semiprofessioneller und professioneller Investoren, auch abseits des Core-Bereichs zu investieren?
Gemäß einer aktuellen Umfrage des INREV-Verbandes unter 337 Großinvestoren nimmt die Risikobereitschaft institutioneller und semi-professioneller Investoren weiter zu: Value-add und Core-Fonds werden mit 41 Prozent gleichermaßen favorisiert. Das Interesse an opportunistischen Fonds ist von 7 auf 18 Prozent gestiegen. Wir können bei unseren Gesprächen diese Tendenz bestätigen. Der Blick über den »Core«-Tellerrand hinaus ist entscheidend, um im Niedrigzinsumfeld zu bestehen – eine Erkenntnis, die immer mehr Investoren gewinnen.
Wobei Projektentwicklung allgemein als eher risikoreiche Immobiliensparte gilt.
Unser spezielles Stabilitätskonzept ist unserer Erfahrung nach der entscheidende Grund für die Investitionen von Versicherungsgesellschaften, Versorgungswerken und Pensionskassen in unseren institutionellen Fonds. Basis dieses Stabilitätskonzepts ist unser reines Eigenkapitalprinzip auf allen Ebenen der Immobilienentwicklung. So ist es auch auf Ebene der Objektgesellschaft verboten, etwa Baumaterialien über Bankenkredite vor- oder zwischen zu finanzieren. Die Investoren bleiben bei uns immer erstrangig im Grundbuch besichert.
Und Sie diversifizieren.
Richtig. Unsere Beteiligungsangebote streuen über jeweils mehrere Objektentwicklungen – damit könnten im Bedarfsfall auch vom Plan abweichende Objekte abgefangen werden. Sicherheitsrelevant ist zudem der nachweislich erfolgreiche Zugang zu den Immobilienmärkten. Die Planung steuern eigene Spezialisten mit festgelegten Detaillösungen im Bau, die Vergabe der einzelnen Gewerke erfolgt ebenfalls direkt durch unseren Asset Manager. Die Überwachung übernehmen eigene Bauleiter und der Verkauf erfolgt über fest angestellte Verkäufer vornehmlich an Eigennutzer, zu einem wichtigen Teil bereits vor Baubeginn. Diese Sicherheitsarchitektur hat sich in der 20-jährigen Unternehmensgeschichte bewährt: Bisher wurde nie ein Objekt negativ abgeschlossen.
Mit Ihrer KVG-Lizenz bewegen Sie sich als AIFM im jetzt durchregulierten Markt. Wie bewerten Sie den Regulierungsprozess in der Rückbetrachtung?
Eine der großen Herausforderungen war für uns, dass wir bezüglich neuer nach dem KAGB regulierter Fonds sehr früh auf die BaFin zugegangen sind. Als First Mover agiert man üblicherweise in der Phase, in der viele Details bezüglich der neuen gesetzlichen Vorschriften noch nicht feststehen. Die BaFin hatte Schritt für Schritt ihre Auslegungen erarbeitet, weshalb es in den ersten Monaten noch viele Interpretationsspielräume gab. Im Laufe des letzten Jahres ist aber immer mehr Klarheit entstanden.
Die zwangsläufig einsetzende Verzögerung bei der Genehmigung neuer Fonds hatte marktbreit zu Platzierungseinbrüchen geführt.
Ja. Eine Herausforderung war sicherlich auch für unser Haus, die Ausrichtung auf die neuen gesetzlichen Vorgaben möglichst ohne eine Vertriebslücke entstehen zu lassen und so Investoren und Vertriebspartnern durchgängig mit Investmentangeboten zur Verfügung zu stehen. Dies haben wir am Ende erfolgreich realisiert. Auch der Aufbau der Prozesse in der eigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Bereich Risikomanagement und Compliance, für die regelmäßige Bewertung der Assets sowie für die Abstimmungen und den Informationsfluss mit der Verwahrstelle haben hohen Einsatz gefordert. Dies wurde aber von unseren Teams mit Überzeugung angenommen und zügig entwickelt. Insgesamt schafft die AIFM-Regulierung in vielen Bereichen für Investoren und Berater ein einheitliches Transparenz- und Qualitätsniveau und bietet allen Beteiligten interessante neue Chancen. Deshalb sind wir überzeugt, zum richtigen Zeitpunkt die richtigen Schritte gegangen zu sein.
