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Immobilien Der Berliner Wohnimmobilienmarkt bleibt interessant

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Berlin: Spitzenreiter bei den absoluten Transaktionsvolumina

Inzwischen erreichen die Mieten und Kaufpreise für viele Objekte in weiten Teilen Berlins und Potsdam oft das Niveau vergleichbarer Immobilien in westdeutschen Städten oder liegen sogar darüber. Wenngleich bei den Mietwohnungen mittelfristig mit keiner Entspannung gerechnet wird, dürfte die im Vergleich zum Bund hohe Arbeitslosigkeit, das zum großen Teil niedrige Einkommensniveau, die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sowie die Deckelung der Mieten seitens des Senats das Mietwachstum zumindest in den weniger „gehypten“ Stadtteilen begrenzen.

Die gestiegene Attraktivität von Berlin zeigt sich ebenfalls daran, dass im vergangenen Jahr knapp 100.000 Wohneinheiten in den Innenstadtbezirken verkauft wurden, was 44 Prozent der Transaktionen im gesamten deutschen Bundesgebiet entspricht. Auch im dritten Quartal 2014 wurden circa 22.000 Wohnungen gehandelt (vergleiche: München: 460 Einheiten) so viel wie in keiner anderen deutschen Stadt.

Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen auf 1,15 Milliarden Euro und damit knapp hinter Hamburg mit 1,32 Milliarden Euro. Im Ranking der absoluten Transaktionsvolumina bei Eigentumswohnungen hat Berlin mit einem Umsatz von 4,33 Milliarden Euro sogar München von der Spitzenposition verdrängt.

Baugenehmigungen: große Baulücke trotz anziehendem Wohnungsneubau

Ähnlich wie in anderen deutschen Großstädten besteht auch in Berlin eine große Baulücke. So wird aktuell mit einem Neubaubedarf von jährlich mehr als 16.000 Wohneinheiten gerechnet. Tatsächlich wurden im Jahr 2013 nur rund 6.000 Wohnungen fertiggestellt, die von den Zuwanderern wohl fast allein absorbiert wurden.

Dieser Einschätzung liegt jedoch noch eine geringere Bevölkerungsentwicklung zugrunde, sodass die heutige Nachfrage nach neuem Wohnraum wesentlich höher sein dürfte. Bei rund 35.000 neuen Haushalten 2012 und einer in den Vorjahren schon zu geringen Bautätigkeit muss von einem wesentlich höheren Bedarf an Wohnungen ausgegangen werden. Gleichwohl hat die Bautätigkeit bereits in 2013 weiter zugenommen, sodass die Zahl der Baugenehmigungen rund ein Viertel höher liegt als im Vorjahr.

In diesem Jahr sollen voraussichtlich mehr als 10.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Infolgedessen wird sich auch die Zahl der Fertigstellungen in den nächsten Jahren spürbar erhöhen, wobei zwischen Genehmigung und Fertigstellungen bis zu drei Jahre vergehen können. Da eine ausreichende Ausweitung der Bautätigkeit in den nächsten Jahren unwahrscheinlich erscheint, dürfte sich der verfügbare Wohnraum in Berlin weiter verknappen.

Eigentumswohnungen: dynamische Preisentwicklung

Im Vergleich zu anderen Städten ähnlicher Größenordnung sowie europäischen Hauptstädten hat Berlin noch äußerst günstige Preise. Das rührt daher, dass es auf dem Berliner Immobilienmarkt durchaus teuren Wohnraum gibt - aber eben auch sehr günstigen. Der Markt ist stark geteilt, die Spannweite der Kaufpreise daher relativ groß. Während die Preise im Zentrum und in den beliebten Trendvierteln wie Charlottenburg, Mitte und Kreuzberg überdurchschnittlich gestiegen sind, gibt es in anderen (Rand)-Bezirken ein Sanierungs- und Investi-tionsstau. Als Folge daraus sind sowohl Mieten als auch Kaufpreise im Durchschnitt auf niedrigem Niveau.


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