Immobilien Haben deutsche Wohnimmobilien-Aktien noch Potenzial?

Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) und Wirtschaftsjournalist in Frankfurt am Main

Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) und Wirtschaftsjournalist in Frankfurt am Main

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Immobilienanlagen spielen für institutionelle und vermögende Investoren eine zusehends wichtigere Rolle. Wie aktuelle Umfragen zeigen, wollen viele Investoren ihre Immobilienquote in den kommenden Jahren weiter erhöhen.

Während der Großteil der Immobilieninvestments bislang in direkte Anlagen floss, spielten Aktien aus diesem Sektor für deutsche institutionelle Anleger zumeist nur eine untergeordnete Rolle. Gleichwohl gibt es erste Anzeichen dafür, dass sich dies in den kommenden Jahren ändern könnte.

Allerdings sind die Perspektiven für die einzelnen Marktsegmente unterschiedlich: Während die Erträge bei deutschen Büroimmobilien zusehends unter Druck geraten, bieten Wohnimmobilien auf lange Sicht weitaus höhere Renditen und Preissteigerungspotenziale.

Immobilienaktien sind neben offenen und geschlossenen Fonds eine dritte Kategorie der indirekten Immobilienanlage. Dieser Kategorie von Wertpapieren hat sich historisch als relativ konjunktursensitiv erwiesen, insofern können Investoren hiermit auf einen Wirtschaftsaufschwung setzen.

Weiterhin können Anleger Unternehmen aus unterschiedlichen Segmenten (Büro, Wohnen, Handel, Logistik) und Regionen auswählen und sich somit relativ bewusst so positionieren, wie es ihren Anforderungen entspricht.

Weiterhin sind die Kursverläufe von Gesamtmarkt in der Langfristbetrachtung relativ unabhängig, Investoren können daher ein Portfolio gut diversifizieren.

Aktuelle Studien zeigen, dass für die letzten Jahre Anleger dann relativ effiziente Portfolios erzielten, wenn sie neben Aktien und Anleihen auch bis zu 25 Prozent in Immobilien anlegten.

Der Risikostreuungseffekt wurde insbesondere durch indirekte Investments erzielt, die ja zumeist selbst breit diversifiziert sind.

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Quelle: Karl-Heinz Goedeckemeyer

Trotz der Kursavancen in den zurückliegenden zwölf Monaten bieten Wohnimmobilienaktien zum Teil noch erhebliche Steigerungspotenziale. In den letzten zwölf Monaten legte der Immobilien-Branchenindex „RX Real Estate“ um 25,5 Prozent zu – und damit weitaus stärker als zum Beispiel der MDax, der lediglich um 2,9 Prozent avancierte.

Von den acht Werten des RX Real Estate stammen immerhin sechs aus dem Wohnungssegment. Im MDax sind inzwischen sechs mittelgroße Immobilienunternehmen notiert, wobei fünf Titel dem Wohnungssegment zuzurechnen sind.

Das Indexgewicht dieser Titel dürfte sich etwa bei 10 Prozent belaufen. Inzwischen ist Deutschland der drittgrößte Sektor im FTSE EPTA/NAREIT-Index. Seit Anfang 2014 haben sich die Aktien deutscher Wohnimmobilien nicht nur besser entwickelt als der breite europäische Property-Sektor, sondern auch als Gesamtmarkindizes wie der Stoxx Europe 600.

Die deutlichen Kursavancen sind zu einem großen Teil den gesunkenen Finanzierungskosten zuzuschreiben, die wiederum die Funds from Operations (FFO) und parallel dazu den Aktienkurs in immer neue Höhen getrieben haben.

Falls die Unternehmen in der Lage sind, diese von Investoren viel beachtete Kennzahl kontinuierlich zu steigern, dürften diese auch bereit sein, hohe Prämien auf den Net Asset Value (NAV) einer Gesellschaft zu bezahlen.

Damit ermöglichen sie dem Management wiederum die Möglichkeit, billiges Eigenkapital via Kapitalerhöhung einzuholen, um damit letztlich den Gewinn pro Aktie zu steigern.

Um dieser Assetklasse einen neuen Schub zu verleihen, bedarf es nicht nur einer höheren Awareness seitens der institutionellen Anlegerschaft, sondern auch eines größeren Angebots an kapitalmarktgeführten und soliden finanzierten Immobilienunternehmen.