Immobilien – kaufen oder mieten?

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Wunsch und Wirklichkeit klaffen in Sachen Eigenheim weit auseinander: So wohnen laut einer Umfrage des Baufinanzierers Interhyp derzeit 58 Prozent der Deutschen zur Miete, doch satte 96 Prozent von ihnen träumen von den eigenen vier Wänden. Ob das auch eine kluge Investition ist, steht auf einem ganz anderen Blatt.

Die Leser von DAS INVESTMENT.com bejahen diese Frage eindeutig: 62 Prozent halten den Sachwert Eigenheim für eine gute Investition, nur 32 Prozent meinen, dass der Kauf fast nie lohnt. Anders als bei anderen Anlageentscheidungen lässt sich die Frage kaum von emotionalen Aspekten trennen. Doch auch wenn die eigenen vier Wände unabhängig von der Frage nach der Wirtschaftlichkeit der Investition das Ziel sind, müssen im Beratungsgespräch einige Aspekte geklärt werden.

Zwar ist die Finanzierung angesichts des Rekord-Zinstiefs aktuell zu Traumkonditionen möglich. Doch wer bisher nichts beiseite gelegt hat, sollte nach Ansicht von Udo Schindler besser nicht kaufen: „Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollten vorhanden sein“, so der Vorstand der KSW Vermögensverwaltung aus Nürnberg. Ideal sei es, wenn die Darlehensraten in etwa der aktuellen Mietbelastung entsprächen.

Eine weitere Faustregel nennt Tom Friess: „Rund ein Drittel des Einkommens sollte für den Kapitaldienst zur Verfügung stehen, dann lässt sich die Finanzierung problemlos schultern“, so der Chef des VZ Vermögenszentrums München.

Kassensturz ist Pflicht

Ergibt der Kassensturz beim Kunden, dass die finanziellen Mittel ausreichen, gehören die Lebensumstände auf den Prüfstand: Ist ein gesichertes, regelmäßiges Einkommen vorhanden? Ist die Familienplanung abgeschlossen? Befindet sich ein sicherer Arbeitsplatz in der Nähe des künftigen Eigenheims? „Wer diese Fragen verneint, sollte vorerst besser Mieter bleiben“, sagt Schindler.
Doch inwieweit eine Vergleichsrechnung für oder gegen Wohneigentum angestellt werden sollte, hängt von den Motiven des Kunden ab: „Handelt es sich um eine Herzensangelegenheit, oder soll das Eigenheim primär eine gute Geldanlage sein? Ist Ersteres eindeutig der Fall, sind Wirtschaftlichkeitsrechnungen im Prinzip überflüssig“, sagt Hannes Peterreins, Gründer und Chef der Dr. Peterreins Portfolio Consulting in München.

Bei Kunden, die sich die Frage „kaufen oder mieten“ sachlich stellen, müsse dagegen geprüft werden, was unterm Strich Sinn ergibt. Die Antwort auf die Frage hängt primär davon ab, wie sich die Marktlage am Wohnort darstellt: „Wichtig ist, dass die demografischen Perspektiven stimmen, denn in Fortzugsgebieten ist nicht mit dauerhaftem Miet- oder Wertzuwachs zu rechnen“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilien bei DB Research. Das treffe beispielsweise auf Randgebiete Ostdeutschlands, Nordhessen, das Saarland und Teile des Ruhrgebiets zu. „Wer in diesen Regionen lebt, fährt als Mieter meist besser“, sagt er.

Der Standort ist entscheidend

In den wirtschaftsstarken Ballungsräumen wie Stuttgart, Hamburg oder München stünden die Chancen hingegen besser, mit den eigenen vier Wänden langfristig ein gutes Geschäft zu machen. Auch für gut funktionierende Mittelzentren wie Heidelberg, Freiburg oder Ingolstadt hebt Just den Daumen: „Diese Standorte zeichnen sich meist durch starke Unternehmen oder eine führende Universität aus.“