Immobilien Keine Rendite für Laienvermieter
Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobilien
In den vergangenen beiden Jahren erlebte die Direktanlage in Wohnimmobilien einen Boom, während die indirekte Anlage insgesamt an Zuspruch verloren hat. Werden die mit den Investments verbundenen Erwartungen privater Anleger erfüllt werden?
Leider gibt es kaum Studien zu diesem Thema. Zwei – nicht mehr ganz aktuelle – Erhebungen zeigen ein sehr ernüchterndes Bild: Unter dem Titel „Aufkommens- und Verteilungswirkungen einer Grünen Vermögensabgabe“ veröffentlichte das DIW Berlin im Dezember 2010 eine Studie im Auftrag von Bündnis90/Die Grünen.
Ein weiteres Papier mit dem Namen „Investitionsprozesse im Wohnungsbestand – unter besonderer Berücksichtigung privater Vermieter“ wurde 2007 gemeinsam vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung sowie vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung publiziert.
Kaum Rendite für private Vermieter
Die DIW-Studie kam zu dem Ergebnis, dass 60 Prozent der privaten Vermieter eine Rendite unter zwei Prozent erzielen. Berücksichtigt man die Geldentwertung, verlieren diese Vermieter also Geld. Bei 15 Prozent lag die Rendite ohne Berücksichtigung der Geldentwertung sogar im negativen Bereich und bei weiteren 22 Prozent lag sie unter 0,5 Prozent.
Lediglich 20,4 Prozent der Vermieter erzielten eine Rendite, die mehr als vier Prozent betrug. Die zweite genannte Studie des Bundesministeriums weist in eine ähnliche Richtung: Demnach erzielen nur etwa 41 Prozent der Eigentümer Gewinne mit den von ihnen vermieteten Wohnungen.
Etwa der gleiche Anteil erreicht gerade einmal eine Kostendeckung. Knapp 19 Prozent erwirtschaften sogar laufende Verluste. Leider sind diese Zahlen nicht aktuell. Da in den vergangenen Jahren die Mieten gestiegen und die Zinsen gesunken sind, dürfte sich die Wirtschaftlichkeit verbessert haben.
Andererseits sind die Kaufpreise für Zinshäuser und Wohnungen deutlich gestiegen, was wiederum zu sinkenden Renditen führt. Vergleicht man diese Ergebnisse mit denen, die institutionelle Investoren langfristig erzielen, dann ist die Diskrepanz frappierend: Laut IPD lag der Total Return für deutsche Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren bei 5,1 Prozent. Dies ist auch das Ergebnis, dass Immobilieninvestoren im Wohnungsbereich langfristig anstreben sollten.
Private Anleger kaufen oft zu teuer ein
Wenn private Vermieter weitaus schlechtere Ergebnisse erzielen, dann sind vor allem folgende Gründe dafür ausschlaggebend: Erstens: Private Anleger kaufen oft zu teuer ein. So werden denkmalgeschützte Immobilien nur wegen Steuereffekten meist zu extrem überhöhten Preisen gekauft.
Hohe Innenprovisionen treiben die Preise beim Vertrieb von Eigentumswohnungen oftmals ebenfalls in die Höhe – teilweise werden Kapitalanlagewohnungen mit zweistelligen Provisionen vertrieben.
Zweitens: Private Anleger betreiben meist kein aktives Asset-Management, sondern begnügen sich mit einer passiven „Verwaltung“ ihrer Immobilie. Oftmals fehlen ihnen Zeit und Know-how, um den Wert einer Immobilie aktiv zu entwickeln.
Drittens: Private Anleger streuen die Risiken nicht und investieren meist nach dem Zufallsprinzip. Entweder kaufen sie ein Haus oder eine Wohnung in der Stadt, in der sie selbst wohnen und sich auskennen (weil sie über keine überregionale Marktkenntnis und -kompetenz verfügen) oder sie kaufen dort, wo es gerade „Mode“ ist.
Das waren in den 90er Jahren die neuen Bundesländer und heute sind es Städte wie München, Hamburg oder Berlin. Wer auf Basis eines professionellen Marktresearch Immobilien einkauft, Preise einschätzen und verhandeln kann und nach dem Kauf ein aktives Asset-Management betreibt, kann weitaus bessere Ergebnisse erzielen, als dies bei Laienkäufern meist der Fall ist.
Leider gibt es kaum Studien zu diesem Thema. Zwei – nicht mehr ganz aktuelle – Erhebungen zeigen ein sehr ernüchterndes Bild: Unter dem Titel „Aufkommens- und Verteilungswirkungen einer Grünen Vermögensabgabe“ veröffentlichte das DIW Berlin im Dezember 2010 eine Studie im Auftrag von Bündnis90/Die Grünen.
Ein weiteres Papier mit dem Namen „Investitionsprozesse im Wohnungsbestand – unter besonderer Berücksichtigung privater Vermieter“ wurde 2007 gemeinsam vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung sowie vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung publiziert.
Kaum Rendite für private Vermieter
Die DIW-Studie kam zu dem Ergebnis, dass 60 Prozent der privaten Vermieter eine Rendite unter zwei Prozent erzielen. Berücksichtigt man die Geldentwertung, verlieren diese Vermieter also Geld. Bei 15 Prozent lag die Rendite ohne Berücksichtigung der Geldentwertung sogar im negativen Bereich und bei weiteren 22 Prozent lag sie unter 0,5 Prozent.
Lediglich 20,4 Prozent der Vermieter erzielten eine Rendite, die mehr als vier Prozent betrug. Die zweite genannte Studie des Bundesministeriums weist in eine ähnliche Richtung: Demnach erzielen nur etwa 41 Prozent der Eigentümer Gewinne mit den von ihnen vermieteten Wohnungen.
Etwa der gleiche Anteil erreicht gerade einmal eine Kostendeckung. Knapp 19 Prozent erwirtschaften sogar laufende Verluste. Leider sind diese Zahlen nicht aktuell. Da in den vergangenen Jahren die Mieten gestiegen und die Zinsen gesunken sind, dürfte sich die Wirtschaftlichkeit verbessert haben.
Andererseits sind die Kaufpreise für Zinshäuser und Wohnungen deutlich gestiegen, was wiederum zu sinkenden Renditen führt. Vergleicht man diese Ergebnisse mit denen, die institutionelle Investoren langfristig erzielen, dann ist die Diskrepanz frappierend: Laut IPD lag der Total Return für deutsche Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren bei 5,1 Prozent. Dies ist auch das Ergebnis, dass Immobilieninvestoren im Wohnungsbereich langfristig anstreben sollten.
Private Anleger kaufen oft zu teuer ein
Wenn private Vermieter weitaus schlechtere Ergebnisse erzielen, dann sind vor allem folgende Gründe dafür ausschlaggebend: Erstens: Private Anleger kaufen oft zu teuer ein. So werden denkmalgeschützte Immobilien nur wegen Steuereffekten meist zu extrem überhöhten Preisen gekauft.
Hohe Innenprovisionen treiben die Preise beim Vertrieb von Eigentumswohnungen oftmals ebenfalls in die Höhe – teilweise werden Kapitalanlagewohnungen mit zweistelligen Provisionen vertrieben.
Zweitens: Private Anleger betreiben meist kein aktives Asset-Management, sondern begnügen sich mit einer passiven „Verwaltung“ ihrer Immobilie. Oftmals fehlen ihnen Zeit und Know-how, um den Wert einer Immobilie aktiv zu entwickeln.
Drittens: Private Anleger streuen die Risiken nicht und investieren meist nach dem Zufallsprinzip. Entweder kaufen sie ein Haus oder eine Wohnung in der Stadt, in der sie selbst wohnen und sich auskennen (weil sie über keine überregionale Marktkenntnis und -kompetenz verfügen) oder sie kaufen dort, wo es gerade „Mode“ ist.
Das waren in den 90er Jahren die neuen Bundesländer und heute sind es Städte wie München, Hamburg oder Berlin. Wer auf Basis eines professionellen Marktresearch Immobilien einkauft, Preise einschätzen und verhandeln kann und nach dem Kauf ein aktives Asset-Management betreibt, kann weitaus bessere Ergebnisse erzielen, als dies bei Laienkäufern meist der Fall ist.
