Immobilien-Leibrente Wie Senioren mit Eigenheim ihre Altersvorsorge aufpeppen

Ein Backsteinbau in Auckland, Neuseeland: Der Eigentümer könnte sich damit ohne Weiteres seine Rente aufbessern und trotzdem drin wohnen bleiben | © Getty Images

Ein Backsteinbau in Auckland, Neuseeland: Der Eigentümer könnte sich damit ohne Weiteres seine Rente aufbessern und trotzdem drin wohnen bleiben Foto: Getty Images

Holger Zimmermann (73) aus dem niedersächsischen Oldenburg hat fast alle Länder der Erde gesehen. Er war Kapitän. Rund 40 Jahre hat er auf Handelsschiffen die Welt bereist. Seit 15 Jahren ist er im Ruhestand. Nun ist er Werbeträger für die Immobilien-Leibrente der Deutschen Leibrenten Grundbesitz. Auf der Website des Frankfurter Unternehmens erklärt er, warum er sein 1986 erbautes Haus inklusive Grundstück im Januar 2016 verkauft hat. Zimmermann: „Weil mir das ein möglichst langes Leben zu Hause garantiert. Ich bleibe hier mietfrei wohnen und habe jeden Monat mehr Geld als früher. Damit kann ich auch eine Pflege zu Hause finanzieren.“

Jeder zweite Ruheständler lebt in der eigenen Immobilie. 98 Prozent wollen so lange wie möglich zu Hause wohnen bleiben, hat eine Umfrage der Deutsche Leibrenten Grundbesitz und des Instituts für Versicherungswissenschaft der Universität Köln unter 400 Immobilieneigentümern ab 69 Jahren ergeben. Doch die finanzielle Situation ist bei rund jedem vierten Rentner dieser Altersgruppe angespannt. Im Alter steigen die Kosten meist stärker als erwartet, insbesondere für Gesundheit und Pflege. Und außer der Immobilie sind oft keine nennenswerten Vermögens- oder Geldanlagen vorhanden.

Wohnrecht oder Nießbrauch

Wer sein Eigenheim zur Geldquelle machen will, hat derzeit jedoch nicht viele Möglichkeiten. Eine davon ist die Immobilien-Leibrente. Dabei verkauft der Ruheständler seine Immobilie an die Deutsche Leibrenten Grundbesitz und bekommt dafür eine Rente und ein mietfreies Wohnrecht auf Lebenszeit. Beides wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Die Rechte sind laut Deutsche Leibrenten zudem vor Insolvenz geschützt. Und wenn Herr Zimmermann in ein Senioren- oder Pflegeheim umziehen muss? In diesem Fall kann er sein Haus vermieten. Nach fünf Jahren Vertragslaufzeit kann er das Wohnrecht aber auch gegen eine Einmalzahlung zum Rückkauf anbieten.

Was bedeutet lebenslang? Die Rente wird anhand der aktuellen Generationen-Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts berechnet. Lebt der Verkäufer länger, bekommt er die Rente weiter in der garantierten Höhe gezahlt. Die Renditeerwartung der Deutsche Leibrenten sinkt dann allerdings. Etwas makaber ausgedrückt, ist das Produkt also eine Wette auf den Tod. Je eher der Rentner stirbt, desto höher die Rendite.

Immobilienbesitzer ab 70 Jahren mit einem möglichst abbezahlten Objekt können die Immobilien-Rente abschließen. Lage und Qualität des Objekts spielen keine Rolle. Beides wird aber bei der Berechnung des Verkehrswerts und damit der Höhe der Rentenzahlung berücksichtigt.

Ein Rechenbeispiel: Ein Paar, beide 75 Jahre alt, besitzt eine abbezahlte Immobilie im Wert von 250.000 Euro. Von der Deutsche Leibrenten Grundbesitz würde es dafür eine lebenslange Leibrente von 650 Euro pro Monat bekommen. Laut Sterbetafel lebt er noch rund zehn Jahre, seine Frau 13 Jahre. Insgesamt werden ihnen also 101.400 Euro ausgezahlt, rund die Hälfte des Werts ihrer Immobilie abzüglich des Wohnrechts, das die Deutsche Leibrenten bei diesem Beispiel mit 800 Euro pro Monat ansetzt. Für die Instandhaltung eines Hauses mit rund 120 Quadratmetern sind pro Jahr zwischen 1.600 und 1.900 Euro anzusetzen, auf 13 Jahre gerechnet ergibt das 20.800 bis 24.700 Euro. 

Ein etwas anderes Modell bietet das Münchner Unternehmen Haus plus Rente an. Die Gesellschaft gewährt dem Ruheständler ein Nießbrauchrecht und trägt es an erster Stelle im Grundbuch ein. Das Eigenheim wird also unter dem Vorbehalt der lebenslangen Nutzung verkauft. Der Ruheständler bleibt wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und ist damit anders als bei der Leibrente auch für die Instandhaltung zuständig. Der Marktwert des Objekts abzüglich des Werts des Nießbrauchrechts wird sofort ausbezahlt. Der Wert des Nießbrauchs wiederum berechnet sich nach dem aktuellen Mietwert multipliziert mit der Lebenserwartung, abgezinst mit x Prozent. Der genaue Abzinsungssatz ist ein Firmengeheimnis. „Ein 70-Jähriger bekommt ungefähr die Hälfte des Marktwerts seiner Immobilie ausbezahlt“, sagt Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer von Haus plus Rente.

Mehr Flexibilität

Das ist zwar deutlich mehr als bei der Leibrente, aber dafür ist der Ruheständler eben auch für die Instandhaltung des Hauses verantwortlich. Und es ist eine Einmalzahlung, keine Rente. Die können Ruheständler im zweiten Schritt bei der Allianz abschließen. Warum bei der Allianz? Kiebler: „Weil es die größte Versicherung Europas ist und vor allem, weil sie die einzige Versicherung ist, bei der ich während der Laufzeit größere Beträge von meinem Versicherungskonto entnehmen kann, ohne dass ich den Vertrag kündigen muss.“ Die Senioren kommen also jederzeit an ihr Geld. Diese Flexibilität fehlt bei der Leibrente.

Die Voraussetzungen, neben einem Mindestalter von 65 Jahren: Die Immobilie muss lastenfrei sein, und sie sollte in einer Stadt mit wachsender Bevölkerung liegen. Anders als bei der Leibrente kauft Haus plus Rente das Haus nicht, sondern vermittelt nur. „Die Nießbrauch-Objekte sind bei unseren Investoren allerdings sehr beliebt. Schließlich kommen sie so an Wohnimmobilien, die noch gar nicht auf dem Markt sind, und das zu einem Preis, der rund 50 Prozent unter dem Marktwert liegt“, sagt Kiebler.