Immobilien-Nischenmärkte Logistik-Objekte: Der Onlinehandel treibt den Markt
„Schatz, ich gehe mal eben einkaufen.“ Führte der Weg früher ins Shoppingcenter, ist inzwischen immer häufiger der Computer oder sogar das Smartphone das Ziel. Im vergangenen Jahr betrug der Umsatz im deutschen Online-Handel 62,5 Milliarden Euro. Im Jahr 2012 kam das Statistik-Portal Statista auf knapp 25 Milliarden Euro, und am Ende dieses Jahres werden es schätzungsweise 73 Milliarden Euro sein.
Logistik rentiert über Büro
Diese Entwicklung bleibt nicht ohne Konsequenzen für die Immobilienmärkte. Während die Mieten und Preise in den 1A-Shoppingmeilen – mit Ausnahme von Berlin und Düsseldorf – 2016 stagnierten, geraten Logistikimmobilien immer stärker in den Fokus von Investoren. Die Preisspirale rotiert. „Mit rund 5,0 Prozent rentieren Spitzenlogistikimmobilien an den deutschen Top 7 mit Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München um 150 Basispunkte über Immobilien der Nutzung Büro“, schreibt Thomas Beyerle in seinem aktuellen Report für Catella Real Estate.
Neue Generation der Logistikimmobilien
Wer bei Logistikimmobilien an windige Lagerhallen denkt, hat von dem aktuellen Business keine Ahnung. Bei den Objekten der neuen Generation fragen Investoren und Nutzer nach „Multiple Cross Docking“, „X-Shoring“, „On-Demand-Delivery“ und „Last Mile“. „Die klassische Definition der Logistikfläche als Lager hat in der heutigen Welt immer weniger Berechtigung“, meint Beyerle. Der Anspruch von Konsumenten an Be- und Zustellung habe sich mit dem Aufkommen der Digitalisierung spürbar verändert. Festzuhalten sei, dass Kunden kürzeste Lieferzeiten erwarten und individuelle Forderungen an die Art der Zustellung richten. Aktuelle Logistikimmobilien rücken in diesem Zusammenhang näher an die Städte heran. Alleine die teuren Grundstücke würden den in den kommenden Jahren erwarteten Preisauftrieb rechtfertigen.
Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten
Die hohen Preise schrecken nicht ab. Der Investmentmarkt schloss im vergangenen Jahr mit dem zweitbesten Ergebnis aller Zeiten. Zum dritten Mal in Folge übertraf das Volumen die 4-Milliarden-Euro-Grenze. „Mit 4,44 Milliarden Euro wurde zwar der Vorjahresrekord um knapp 5 Prozent verfehlt, gleichzeitig aber das zweitbeste Ergebnis der Geschichte erzielt“, kommentiert Hans-Jürgen Hoffmann von BNP Paribas Real Estate die Zahlen aus dem Jahr 2016. „Verantwortlich für das niedrigere Resultat ist in erster Linie ein zu geringes Angebot an modernen Neubauobjekten. Das Interesse der Investoren ist dagegen unverändert groß.“ Bei Einzeldeals wurde mit 2,6 Milliarden Euro sogar eine Bestmarke aufgestellt.
Neuer Rekord:
Hohe Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Vier Investorengruppen an der Spitze
Insgesamt sei eine relativ breite Streuung über unterschiedliche Anleger zu beobachten. Dennoch haben sich vier Investorengruppen mit zweistelligen Umsatzanteilen abgesetzt. So konnten Spezialfonds ihre Führungsposition aus dem Vorjahr verteidigen und tragen gut 22 Prozent zum Gesamtumsatz bei. Investment Manager folgen mit 14 Prozent auf Rang zwei. Die weiteren Plätze belegen mit nur geringfügig niedrigeren Volumina Immobilien AGs und REITs mit 13 Prozent und Pensionskassen mit elf Prozent.
Patrizia mit Ankauf in Deutschland und Frankreich
In diesem Jahr hält der Run auf Logistikimmobilien an. Die Patrizia zum Beispiel hat im Januar mit dem Erwerb von zwei Portfolios in Deutschland und Frankreich im Wert von rund 130 Millionen Euro ihr Engagement deutlich ausgebaut. Der Ankauf erfolgte für den pan-europäischen Logistik-Fonds „Patrizia Logistik-Invest Europe I“. „Wir setzen unsere Investitionsstrategie konsequent um und erwerben moderne und den veränderten Ansprüchen des Internethandels entsprechende Immobilien, die die Unternehmen bei der Neuausrichtung ihrer Vertriebsnetzwerke unterstützen“, sagt Roger Peters, Managing Director beim Patrizia Logistics Team.
Weiteres Rekordjahr in Deutschland erwartet
Die Nachfrage nach solchen Flächen dürfte in diesem Jahr auch bei den Nutzern hoch bleiben. Jones Lang LaSalle rechnet damit, dass der Markt mit deutschen Logistikimmobilien erneut die 6-Millionen-Grenze überschreiten wird. Im vergangenen Jahr wurden mit rund 6,7 Millionen Quadratmetern rund 8 Prozent mehr Flächen umgesetzt als im bisherigen Rekordjahr 2015 mit seinerzeit 6,2 Millionen Quadratmetern.
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