Immobilienboom Das Märchen vom Betongold

Stephan Albrech, Vorstand der Vermögensverwaltung Albrech & Cie.

Stephan Albrech, Vorstand der Vermögensverwaltung Albrech & Cie.

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Für viele Investoren, die sich nicht mit den geringen Anlagezinsen abfinden wollen, Aktien aber für zu riskant halten, liegt die Lösung des Dilemmas auf der Hand: Mietimmobilien. Schließlich kann, wer „Betongold“ kauft, mit attraktiven und sehr sicheren Erträgen rechnen, so die Mehrheitsmeinung. Zudem gilt als ausgemacht, dass die Hauspreise in den angesagten Groß- und Mittelstädten steigen werden. Oder etwa nicht?

Wer mit Vernunft statt nach Bauchgefühl investieren will, um seine Erfolgschancen zu erhöhen, ignoriert besser diese vom Verkaufsinteresse gesteuerten Tipps der Immobilienbranche. Entscheidend ist vielmehr die Frage: Wie hat sich die Anlageklasse der Immobilien in den vergangenen Jahrzehnten geschlagen? Nur der Blick über solche langen Zeiträume verschafft Anlegern einen zuverlässigen Eindruck der Chancen und Risiken.

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Wertsteigerung nach 40 Jahren: Null Prozent nach Inflation

Die Rendite von Immobilien setzt sich aus der Wertsteigerung des Objekts, gemessen am Kaufpreis inklusive Nebenkosten, sowie den Erträgen zusammen – in diesem Fall sind das die Mietzahlungen minus der dafür aufzuwendenden Nebenkosten. Wie langfristige Daten des Researchhauses Bulwiengesa zeigen, verzeichneten Immobilien in Deutschland nach Abzug der Inflationsrate von 1970 bis 2009 überhaupt keine Wertsteigerung. Doch nicht genug mit dieser unerwarteten Null-Prozent-Rendite: Das angeblich sichere Betongold verlor inflationsbereinigt bis zu 22 Prozent, wobei die längste Verlustphase 15 Jahre andauerte. Übrigens ist die Wertsteigerung in den USA mit 0,5 Prozent im Jahr pro Jahr unwesentlich höher, wie Nobelpreisträger Robert Shiller errechnet hat; der höchste Verlust betrug dort 34 Prozent.

Auch die Gesamtrendite enttäuscht


Die laufenden, inflationsbereinigten Mieterträge können ebenfalls kaum überzeugen, wenn man sich auf die Langfrist-Datenreihen von Bulwiengesa stützt. Demnach lag die Bruttomietrendite für neue Eigentumswohnungen in Deutschland von 1975 bis 2008 bei 3,9 Prozent. Realistischerweise ist bei 40 Jahren Nutzungsdauer davon auszugehen, dass der Eigentümer im jährlichen Durchschnitt mindestens 1,5 Prozent, eher zwei Prozent des Zeitwerts des Gebäudes in die Instandhaltung stecken muss. Das reduziert die Nettomietrendite, die wegen der fehlenden Wertsteigerung der Gesamtrendite entspricht, auf zwei bis 2,5 Prozent, höchstens drei Prozent im Jahr p.a. Nicht berücksichtigt ist, dass Immobilien oft über Darlehen finanziert werden – die Eigenkapital-Rendite liegt in diesem Fall (weit) unter diesen Werten.