Immobilienfonds Regulierung durch die Hintertür

Martina Hertwig: Die Partnerin und Steuerberaterin bei Baker Tilly in Hamburg erklärt die Auswirkungen von Mifid II auf die Anbieter von Immobilienfonds. | © Baker Tilly

Martina Hertwig: Die Partnerin und Steuerberaterin bei Baker Tilly in Hamburg erklärt die Auswirkungen von Mifid II auf die Anbieter von Immobilienfonds. Foto: Baker Tilly

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Einfach ist der Vertrieb von Immobilienfonds schon lange nicht mehr: Der Absatz von Fondsanteilen an Privatanleger wird unter anderem durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG), das Kreditwesengesetz (KWG) und die Gewerbeordnung (GewO) stark reguliert. Doch damit nicht genug. Am 3. Januar 2018 tritt mit der MiFID II-Richtlinie bereits die nächste umfassende Reform des Fondsvertriebs in Kraft. Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie wird das WpHG umfassend angepasst.

Betroffen sind davon nicht nur die Vertriebe, sondern auch die Anbieter von Immobilienfonds, die Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG). Diese müssen künftig dem Vertrieb ausführliche Informationen vor allem in Bezug auf die Kosten und die avisierten Anleger („Zielmarkt“) an die Hand geben. Für den Vertrieb ist die Aufzeichnung der gesamten Kommunikation mit dem Anleger eine wichtige Neuerung. 

Zielmarktbestimmung: Produkt muss passen

Zunächst zur Zielmarktbestimmung: Der „Hersteller“ eines Finanzinstruments – im Fall eines Immobilienfonds die KVG – muss vor dem Vertriebsstart eine Zielmarktbestimmung vornehmen. Was bedeutet das? Die KVG muss festgelegen, für welche Kunden ein Produkt geeignet ist. Mit der Einteilung in die bekannten Schubladen Privatkunde, semiprofessioneller und professioneller Investor ist es nicht getan. Darüber hinaus müssen die Erfahrungen der Anleger (beispielsweise Umfang der bisherigen Aktivitäten am Kapitalmarkt) und die Verlusttragfähigkeit definiert werden. Außerdem muss die Risikoneigung des Kunden erfasst werden. Diese muss zum Risikoprofil des Produktes passen. Schließlich sind die Anlageziele des potenziellen Investors zu bestimmen. Dazu gehören Fragen wie: Ist das Produkt zur Altersvorsorge geeignet? Trägt es zum Vermögensaufbau bei? Ist es eher spekulativ? Die Vorgaben der KVG müssen gegebenenfalls später durch den Vertrieb konkretisiert werden.