Immobilienfonds Regulierung durch die Hintertür
Pflicht zur Aufzeichnung von Kommunikation
Zweite große Neuerung unter MiFID II sind die verschärften Pflichten hinsichtlich der Aufzeichnung der Kommunikation mit dem Investor. Die Intention des Regulators dabei: Bei möglichen Rechtsstreitigkeiten soll so leichter nachweisbar sein, ob eine ausreichende Risikoaufklärung stattgefunden hat.
Erfasst werden alle denkbaren Kommunikationsmittel wie Festnetz, Mobiltelefon, E-Mail, Videochat… Jede Annahme, Übermittlung und Ausführung von Kundenaufträgen muss aufgezeichnet werden. Noch unklar ist hingegen, wo die Grenze der Aufzeichnungspflicht liegt. Ob ihr etwa auch der Small-Talk unterliegt, ist noch offen. Neue und alte Kunden müssen vorab einmalig über die Aufzeichnung informiert werden.
Alle Kosten müssen transparent gemacht werden
Die dritte und vielleicht wichtigste Neuerung durch MiFID II sind die Vorgaben zur Kostentransparenz. Die Kosten müssen nicht mehr nur vor der Zeichnung, sondern – sofern eine anhaltende Geschäftsbeziehung vom Vertrieb zum Kunden vorliegt – auch während der gesamten Laufzeit des Finanzinstruments transparent gemacht werden. Die Anforderungen an die Kostentransparenz sind sehr hoch: Ein Teil der Kosten musste bislang schon für den Kunden dokumentiert werden – beispielsweise alle einmaligen Gebühren wie anfängliche Vergütungen für die Strukturierung, Konzeption oder Vermittlung. Zudem müssen alle laufenden Gebühren ausgewiesen werden – dazu zählen auch die Vergütungen für die KVG, die Verwahrstelle, die laufende Bewertung, die Jahresabschlusserstellung und so weiter.
Neu ist hingegen, dass auch alle Transaktionskosten im Zusammenhang mit den Immobiliengeschäften aufgelistet werden müssen. Dazu zählen Maklerprovisionen, Beratung beim Immobilienan- und -verkauf, die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren. Die Informationen über diese Kosten können natürlich nicht vom Vertrieb kommen. Hier ist wieder die KVG in der Pflicht, die dem Vertrieb alle notwendigen Daten zur Verfügung stellen muss.