Immobilienfonds: „Sechs Prozent sind der Maßstab“
DAS INVESTMENT.com: Eine ganze Zeit liefen geschlossene Immobilienfonds, die im Ausland investierten, dem Standort Deutschland den Rang ab. Das scheint sich jetzt wieder zu ändern. Warum? Silke Harms: Anders als andere Immobilienmärkte hat sich der deutsche Markt als vergleichsweise stabil erwiesen. Wir hatten hier keine spekulative Blasenbildung wie etwa in Großbritannien und Spanien. Das schafft Prognosesicherheit für Anleger – wozu auch die in Deutschland üblichen vergleichsweise langen Mietverträge beitragen. Hanno Weiß: Ganz klar, Sicherheit wird wieder großgeschrieben. Das gilt für institutionelle wie private Investoren gleichermaßen. Und die Anleger schätzen es, in Deutschland im immerhin größten Immobilienmarkt von Europa zu investieren, zudem fühlen sie sich im Euro gut aufgehoben. DAS INVESTMENT.com: Nun setzen Sie mit einer Ihrer Fonds-Reihen auf sogenannte Budget-Hotels. Passt das Image, für das bislang etwa Etap- und Ibis-Hotels stehen, zu Ihrem Sicherheitskonzept? Harms: Zunächst einmal müssen wir das Bild gerade rücken. Mit den gewohnten Budget-Hotels und ihrer Ausstattung sind die Fondsimmobilien nicht zu vergleichen. Unsere Budget-Designhotels werden von der Kette Motel One geführt und verfügen über eine exzellente Ausgestaltung und eine hochwertige Zimmerausstattung. Sie sind aufs Wesentliche reduziert und richten sich an eine Klientel, die Wert auf Styling und Modernität legt, aber keinen Service wie etwa ein Restaurant, einen Wellnessbereich oder ein Schwimmbad mitbezahlen will. Weiß: Der Budget-Hotel-Bereich hat in Deutschland Nachholbedarf: Sein Anteil liegt hierzulande bei 10 Prozent, in Großbritannien beispielsweise bei 40 Prozent. Dieses Marktsegment leidet somit nicht an der Finanzkrise, ganz im Gegenteil: die Übernachtungszahlen steigen signifikant, insbesondere viele Business-Gäste sind heute sehr kostenbewusst, wollen aber bei der Qualität keine Kompromisse machen. Das können wir mit unseren Fondsobjekten kalkulatorisch über deutlich geringere Investitions- und Personalkosten bieten. DAS INVESTMENT.com: Wälzen Sie das Betreiberrisiko ganz auf Motel One ab? Harms: Ja. Wir erwerben ausschließlich neue Objekte mit lang laufenden Pachtverträgen. Der Betreiber sorgt für die gesamte Innenausstattung und unsere Verträge mit Motel One regeln, dass für die Instandhaltung überwiegend der Betreiber verantwortlich ist. Weiß: Es kommt hinzu, dass Motel One den Break-even bereits bei einer Auslastung von 45 Prozent erreicht – das ist weit weniger, als Luxusobjekte kalkulieren müssen, bei denen auch am wenigsten Geld zu verdienen ist. Im 5-Sterne-Luxussegment liegen die Gewinnspannen bei unter 5 Prozent. Im Budget-Bereich können diese durchaus bis zu 10 Prozent betragen. Dementsprechend können bei den Gewinnspannen der Budgethotels Ausschüttungen ab 6 Prozent generiert werden. Harms: Damit ist diese Ausschüttung absolut konkurrenzfähig mit anderen Immobilieninvestitionen. Wir haben von unserem ersten Fonds bereits rund 70 Prozent platziert und werden ihn in diesem Jahr schließen – und es werden weitere Fonds mit Motel One folgen. Es braucht ein wenig Überzeugungsarbeit, aber die Geschichte kommt zunehmend bei Vertrieb und Anlegern an. Natürlich sind Budget-Designhotels eine ganz andere Immobilienstory als zum Beispiel ein Core-Büroobjekt. DAS INVESTMENT.com: Wie passt dann dazu, dass Sie mit Holland 3 auch einen neuen Büroimmobilienfonds aufgelegt haben? Harms: Das steht nicht im Widerspruch zu unserem Hotel-Engagement in Deutschland und entspricht unserer DENK-Strategie. Die vier Buchstaben stehen für die Länder Deutschland, England, die Niederlande und Kanada, die für uns in puncto Immobilienfonds in Frage kommen. Wichtig ist für unsere Projekte, dass die Risiken sehr überschaubar sind und wir dennoch eine Ausschüttung von mindestens 6 Prozent bieten können. Die Niederlande haben eine starke Wirtschaft , stabile politische Verhältnisse und bieten hohe Rechtssicherheit. Daneben bieten die Niederlande deutschen Anlegern eine niedrige steuerliche Belastung. Das spricht für unser dortiges Engagement. DAS INVESTMENT.com: In Emerging Markets, etwa in Asien oder Osteuropa, werden aber deutlich höhere Renditen in Aussicht gestellt. Weiß: Objekte in Emerging Markets kommen für uns aufgrund des Risikoprofils nicht in Frage. Höhere Renditen in Aussicht zu stellen heißt zudem nicht unbedingt, sie langfristig auch erwirtschaften zu können. Ich finde die Rahmendaten unserer Holland-Büroimmobilie in Eindhoven im Übrigen äußerst charmant: Wir haben sie im Sale-and-lease-back-Verfahren zum Kaufpreisfaktor 13,8 erworben. Das Objekt liegt direkt in der City am Bahnhof. Mieter ist der Versicherungskonzern UVIT, bei dem ein Viertel der Holländer krankenversichert ist und der in Eindhoven eine seiner fünf Zentralen in den Niederlanden angesiedelt hat. DAS INVESTMENT.com: Sale-and-lease-back, ein Hauptmieter – ein bisschen erinnert das an die vor einigen Jahren in Mode gekommenen Deutsche-Telekom-Immobilienfonds, die sich dann doch als nicht so bombensicher wie prognostiziert herausgestellt haben. Harms: Mit den Telekom-Fonds ist unsere Holland-Offerte nicht zu vergleichen. Der UVIT-Konzern steht unter staatlicher Aufsicht und hat ein Bonitätsrating von A. Unser Mietvertrag mit dem Versicherer läuft 15 Jahre – mit optionaler Laufzeitverlängerung um zweimal fünf Jahre. Die Laufzeit unseres Fonds soll hingegen nur 10 Jahre betragen. Zusätzliche Prognosesicherheit gibt uns, dass in den Niederlanden indexierte Mietverträge bestehen, die an die Inflationsrate gekoppelt sind. Und außerdem haben wir auch bei der Wiederveräußerung konservativ kalkuliert, indem wir diese zum 13,8-fachen der dann zugrundeliegenden Jahresmiete angesetzt haben. DAS INVESTMENT.com: Und was ist, wenn UVIT entgegen aller Planung in ein paar Jahren die Immobilie doch nicht mehr braucht? Weiß: Die Fondsgesellschaft hat mit UVIT einen unkündbaren Mietvertrag über 15 Jahre abgeschlossen. Das Objekt bietet 15.300 Quadratmeter im Herzen der Stadt. Es wurde im Jahr 2000 errichtet, die technische Ausstattung ist auf aktuellem Stand. Wenn der von Ihnen skizzierte, in unseren Augen absolut hypothetische Fall eintreten sollte, finden wir für das Objekt jederzeit einen Mieter aus dem Dienstleistungsbereich.
