Immobilienmärkte „Party geht weiter, aber die Leute tanzen näher am Ausgang“
„Es ist fünf Minuten vor zwölf“, sagt Maik Rissel, Leiter des Immobilien-Portfoliomanagements der Family-Office-Bank Marcard, Stein & Co. aus Hamburg. Er bezieht sich dabei auf die hauseigene Immobilienzyklus-Uhr (siehe Grafik).
Der Markt befindet sich demnach zwar noch in der Phase der Euphorie, ist aber nicht mehr weit von der nächsten Phase, dem Abschwung und der Panik, entfernt. Mieten und Kaufpreise steigen bereits langsamer. Rissel: „Die Party geht noch weiter, aber der Alkohol ist alle. Die Leute tanzen schon näher am Ausgang.“
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Sind wir also schon in einer Blase, und platzt sie bald? Die Immobilienmärkte befinden sich im Superzyklus. In acht Jahren Daueraufschwung sind Miet- und Kaufpreise deutlich gestiegen und haben die Spitzen der vergangenen Zyklen weit hinter sich gelassen. Rissel: „Viele Experten warnen inzwischen vor Überbewertungen, und die Fallhöhe bei einer Marktkorrektur könnte erheblich sein.“ Dennoch fließe nach wie vor viel Kapital in die Märkte, „aus Motiven, die fundamental kaum noch zu erklären sind“.
Das hört sich gefährlich an, denn ein Preisanstieg gilt immer dann als Blase, wenn er durch die fundamentalen Zusammenhänge von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu erklären ist. Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg, will allerdings nicht von einer klassischen Blase sprechen: „Sicherlich zeigen einige Märkte derzeit Merkmale einer spekulativen Übertreibung. So steigen nicht nur in den sieben Top-Städten Berlin, München, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg und Köln die Preise deutlich schneller als die Mieten und Einkommen.“
