Immobilienmarkt Deutschland „Die Finanzierung verdirbt die Urlaubsstimmung“

Ferienhaus in Ahrenshoop: Urlaub an Mecklenburg-Vorpommerns Ostseeküste wird bei den Deutschen immer beliebter.  | © Pixabay

Ferienhaus in Ahrenshoop: Urlaub an Mecklenburg-Vorpommerns Ostseeküste wird bei den Deutschen immer beliebter. Foto: Pixabay

Ferienhäuser sind oft nicht dauerhaft vermietet. Darüber hinaus sorgen die häufigen Nutzerwechsel für einen höheren Verschleiß und somit für einen größeren Erhaltungs- und Renovierungsaufwand. Zudem haben Ferienhäuser am Meer und in sonnenintensiven Lagen schnelleren Modernisierungsbedarf, da Salz und Sonne den Materialien stark zusetzen.

Dieses Risiko federn die Banken durch einen höheren Eigenkapitaleinsatz und durch höhere Tilgungsleistungen ab. Dabei wird regelmäßig darauf geachtet, dass der Kapitaldienst der Finanzierung aus dem üblichen Einkommen der Kreditnehmer getragen werden kann. So umgeht die Bank das Vermietungsrisiko.

Finanzierung einer Ferienimmobilie

Ralph Kinnart, B&K Vermögen, Foto: Nicole Wahl Fotografie

Beim Beleihungswert kalkulieren die Gutachter üblicherweise noch höhere Abschläge ein als bei Wohnimmobilien. Sie kommen oftmals auf solch niedrige Werte, dass den Kaufinteressenten Tränen in den Augen stehen. Die Bankregularien lassen von diesem niedrigen Wert häufig nur 60 Prozent als kreditfähigen Beleihungsansatz zu. Damit ist der Kauf einer Ferienimmobilie meist solchen Investoren vorbehalten, die über ausreichende Liquidität und über entsprechend hohe Einkommen verfügen.

Viele inländische Banken lehnen die Finanzierung einer Ferienimmobilie im Ausland, bis auf wenige grenznahe Ausnahmen, grundsätzlich ab. Die unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen der einzelnen Staaten machen eine Verwertung der Immobilie im Fall einer Zwangsversteigerung für die Bank nahezu unmöglich oder bedeuten zumindest einen deutlich höheren Aufwand.

Regionales Kreditinstitut ansprechen

Die Alternative ist, ein regionales Kreditinstitut am Investitionsort anzusprechen. Doch auch hier ist eine Finanzierung nicht gesichert. Häufig muss der Investor Einkünfte im jeweiligen Urlaubsland erwirtschaften, die neben den Mieten ausreichend sind, um den Kapitaldienst zu erbringen.

Die Beleihungswerte sind ähnlich niedrig wie in Deutschland. Dafür werden aber mitunter bis zu 80 Prozent dieses Wertes als Besicherung akzeptiert.
Eine Möglichkeit ist es daher, die möglichst unbelastete private Immobilie in Deutschland mit einer Grundschuld zu versehen und mit dem darauf aufgenommenen Kredit die Auslandsimmobilie zu erwerben.