Immobilienmarkt Stuttgart: Die interessantesten Stadtteile für Kapitalanleger

: Immobilienmarkt Stuttgart: Die interessantesten Stadtteile für Kapitalanleger

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Wer nach Stuttgart zieht, sollte eine gute Kondition mitbringen: Die Kessellage mit Höhenunterschieden von 342 Metern zwischen dem niedrigsten (Neckarschleuse in Hofen, 207 Meter) und dem höchsten Punkt (Bernhartshöhe in Vaihingen, 549 Meter) bringt es mit sich, dass Stuttgart ein Treppennetz von mehr als 30 Kilometern aufweist – mehr als jede andere deutsche Großstadt.

Da verwundert es kaum, dass ausgerechnet der Stuttgarter Thomas Dold weltweit mehr als zwei Dutzend spektakuläre Treppenläufe gewonnen hat.

Die besondere geografische Lage beeinflusst auch den Immobilienmarkt. „Die Stadt setzt alles daran, die Grünanlagen an den Hängen rund ums Zentrum zu erhalten und nicht zur Bebauung freizugeben, um die Frischluftzufuhr im Zentrum nicht zu gefährden“, sagt Volker Gerstenmaier, persönlich haftender Gesellschafter beim Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger.

Das ist auf den ersten Blick schlecht für alle, die mit der begehrten „Halbhöhenlage“ liebäugeln, denn entsprechende Immobilien mit Blick auf den Talkessel sind enorm teuer. Auf den zweiten Blick lohnt sich die Investition aber, denn das Angebot dürfte weiter äußerst knapp bleiben und für Wertstabilität sorgen.

Teure Objekte sind nicht gefragt

Eine der seltenen Ausnahmen gibt es derzeit im noblen Stadtteil Killesberg, wo das ehemalige Messegelände bis Ende 2012 zu einem Wohnquartier umgewandelt wird. Je nach Ausstattung und Größe kosten die dort im Bau befindlichen Wohnungen zwischen 4.000 bis 10.000 Euro je Quadratmeter.

Ein stolzer, aber durchaus angemessener Preis, wie Sebastian Grimm findet: „Derartige Objekte sind wegen der rigiden Bauvorschriften in den Halbhöhenlagen extrem selten zu bekommen und darum äußerst gefragt“, so der Leiter Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle.

Adressen der Oberklasse sind allerdings nicht unbedingt das, was Großinvestoren suchen. So sondiert Engel & Völkers für den Blind-Pool-Fonds „Deutscher Wohnfonds 02: Großstädte“ in Stuttgart weniger in Top-Lagen wie Killesberg und Degerloch, sondern in guten Lagen wie Stuttgart-West, -Ost und –Süd sowie Feuerbach, Botnang und Bad Cannstatt.

„Bei den mittleren Lagen haben wir Vaihingen, Möhringen, Unter- und Obertürkheim im Fokus“, ergänzt Ali Arnaout, Vorstandsvorsitzender von Engel & Völkers Capital.

Die Suche nach größeren Einheiten gestaltet sich in Stuttgart generell mühsam. „Bundesweit ist die Stadt derzeit der schwierigste Markt für den Ankauf von Mehrfamilienhäusern“, sagt etwa Mark Münzing, Vorstand der Zentral-Boden Immobiliengruppe, die Mehrheitsgesellschafter des Emissionshauses Hannover Grund ist und unter anderem den Ankauf der Zielimmobilien für den „Wohnportfolio 01-Fonds“ übernimmt.

„Zum einen ist der Markt für Nicht-Stuttgarter extrem abgeschottet, zum anderen ist das Angebot an Objekten generell sehr klein und hochpreisig“, so der gebürtige Stuttgarter. Hinzu kommt, dass es nur drei bis vier Gesellschaften gibt, die überhaupt für einen Verkauf größerer Portfolios infrage kommen. „Darum lässt sich in Stuttgart am ehesten durch Projektentwicklungen mit einem lokalen Partner investieren“, erläutert Grimm.