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Immobilienmarkt Stuttgart: Die interessantesten Stadtteile für Kapitalanleger

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Zinshäuser sind Mangelware

Diesen Weg geht unter anderem das Emissionshaus Hamburg Trust mit dem „Domicilium 7“ Investitionsobjekt ist das Neubauprojekt „Parkstadt Böblingen“ mit 121 Wohnungen, rund 20 Kilometer von Stuttgarts Stadtmitte entfernt.

„Das Projekt ist Teil der Quartiersentwicklung ‚Flugfeld Böblingen/Sindelfingen‘ und passt mit seinem Wohnungsmix gut zur Nachfrage in Böblingen, wo insbesondere Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen gefragt sind“, erläutert Joachim Seeler, Vorsitzender der Geschäftsführung bei Hamburg Trust.

Die Entscheidung für den Standort Böblingen begründet er unter anderem mit der wachsenden Wirtschaft und der hohen Lebensqualität: „Der Zukunftsatlas der Prognos AG weist den Landkreis Böblingen als Nummer 5 unter 412 Kreisen in Deutschland hinsichtlich der Zukunftschancen aus.“

Auch die DWS hat sich bei der Objektsuche für die bundesweit anlegenden Fonds Wohnen 1 und 2 eher auf den Speckgürtel verlegt. „Direkt in Stuttgart fehlt das Angebot an Portfolios ab einer Million Euro aufwärts“, begründet Hermann Wüstefeld, Leiter Produktentwicklung und Management geschlossener Fonds.

Hinzu komme, dass die dortigen hohen Preise die in den Fonds ab dem zweiten Jahr angestrebte Ausschüttungsrendite von 6,25 Prozent gefährden könnten. Wüstefeld verweist in diesem Zusammenhang auf die Kaufpreisfaktoren für Zinshäuser: „Diese liegen in einfachen bis mittleren Lagen beim 14- bis 18-Fachen, in guten bis sehr guten Lagen sogar beim 19- bis 30-Fachen der Jahresmiete.“

Auch Münzing sieht darum Schwierigkeiten, für den „Wohnportfolio 01“ passende Immobilien in Stuttgart zu finden, da Hannover Grund die Grenze bei einem Kaufpreisfaktor von 16 zieht.

Der Markt ist leer gefegt

Mit Kaufpreisen um die 2.340 Euro und Mieten um 8,90 Euro liegt Stuttgart im Mittelfeld der deutschen Metropolen, allerdings fiel das Kauf- und Mietpreiswachstum mit rund 4 Prozent verhaltener aus als etwa in Hamburg oder München.

„Stuttgarts Wirtschaft hängt stark vom Export des produzierenden Gewerbes ab, das führte in der jüngsten Wirtschaftskrise zu einer schwächeren Nachfrage als etwa in München“, begründet Grimm. Der Jones-Lang-Lasalle-Experte geht davon aus, dass die Dynamik weiter eher schwächer bleibt: „Einen Preisrückgang müssen Investoren jedoch nicht fürchten.“ Letztlich stuft er Stuttgart überwiegend als Core-Standort mit hohen Preisen und eher niedrigen Renditen ein.

„Wer eine Anfangsrendite von 7 bis 8 Prozent sucht, sollte sich auf Nachkriegsbauten in den Außenbezirken konzentrieren. Besonders im Norden und Osten, etwa in Zuffenhausen, Stammheim, Untertürkheim oder Wangen, bietet sich ein solches Investment an.“

Ebenso wie die Großanleger dürften auch private Investoren Mühe haben, vor Ort fündig zu werden. „Der Markt ist seit rund zwei Jahren angespannter denn je“, sagt Claudia Philipp vom Stuttgarter Büro des Maklerhauses Engel & Völkers.

Die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum sei so groß, dass auch das riesige Stuttgart-21-Areal, das zum Wohnquartier für rund 12.000 Bewohner umgebaut werden soll, die Preise und Mieten nicht.

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