Immobilienmarkt „Überhitzung strahlt in Speckgürtel der Metropolen aus“
Weil die Baubehörden nicht hinterherkommen.
Kortmann: Ja, zum einen, weil das Ausweisen von neuen Flächen sehr lange dauert und häufig von verzögernden Protesten der Anwohner begleitet wird. Zum anderen aber auch, weil die Beziehungen ins Umland durch häufige Staus verbunden mit geringen Investitionen in die Infrastruktur der öffentlichen Verkehrsmittel und einem Rückgang der Versorgung in der Fläche mit Ärzten, Post und Breitband- internet, nicht so verbessert werden, dass der Druck auf die Städte verteilt wird. Die Fundamentaldaten, also die hohe Nachfrage bei weiter nur langsam steigendem Angebot, führen dazu, dass Preise und Mieten hoch bleiben und vermutlich auch weiter steigen.
Um die Miete zu erhöhen, brauche ich Fluktuation. Sinkt die nicht gerade?
Hegel: Also bei uns ist sie nicht dramatisch gesunken. Wir haben immer eine Fluktuation zwischen 10 und 11 Prozent gehabt, die nun knapp unter 10 Prozent gefallen ist.
Investieren Sie also noch, oder verkaufen Sie schon?
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Meyer: Wir investieren noch. Die strategische Frage nach der geeigneten Positionierung im aktuellen Marktumfeld beantworte ich mit dem Dreisatz Projektentwicklung, Forward Deals und Value-Add-Ansatz. Inzwischen steigen wir noch früher ein, kaufen mit unseren Fonds auch Grundstücke und gehen mit ins Entwicklungsrisiko. Um keine Finanzierungsrisiken einzugehen, kaufen wir außerdem mit viel Eigenkapital. Eine Zinsänderung hat dann keine großen Auswirkungen. Und was uns derzeit auch sehr interessiert, ist der öffentlich geförderte Wohnungsbau.
Da sind die Renditen doch aber erst recht niedrig.
Meyer: Die Renditeanforderungen der Investoren sinken aber auch. 2,0 bis 2,5 Prozent sind inzwischen okay. Das war bis vor einem Jahr noch undenkbar. Beim geförderten Wohnungsbau sind die Renditen zwar nicht wirklich top, aber ich habe eine nahezu 100-prozentige Vermietungssicherheit. Denn wenn alles stimmt, was wir gerade gesagt haben, dürfte es kein Problem sein, eine Wohnung zu vermieten, deren Miete 3 bis 4 Euro unter dem Marktniveau liegt. Und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist politisch gewünscht. Der Wunsch nach Sicherheit und Stabilität ist extrem gestiegen. Wir gehen darum aktuell wieder raus aus den B-Städten und deutlich mehr in die A-Städte.
