Interview hausInvest „Was bedeutet für Sie Nähe, Herr Schüttauf?“
Mario Schüttauf, Fondsmanager des hausInvest, Offener Immobilienfonds der Commerz Real AG
Herr Schüttauf, wir wollen über Nähe sprechen. Ist das ein schwieriges Thema bei mehr als 100 Immobilien von Bochum bis Hongkong und tausenden Anlegern?
Mario Schüttauf: Nein, auch in einem globalen Geschäft ist die Arbeit vor Ort entscheidend. Dazu zählt auch, wie gut wir jeden unserer Kunden verstehen und wie eng der Kontakt zu den Anlegern ist.
Wie können Sie das aber angesichts der genannten Dimensionen bewerkstelligen?
Wir laden regelmäßig zu Anlegergesprächen ein, ich beantworte viele, oft handgeschriebene Briefe, in denen sich Anteilseigner zu unserem Fonds erkundigen. Eine Anlegerin ruft mich in jedem Jahr an und fragt nach der Performance des Fonds. Mitunter erzählen mir die Leute am Telefon ihre ganze Lebensgeschichte. Andere schauen sich auf ihren Urlaubsreisen unsere Immobilien an. Diese Kontakte erden uns, erinnern daran, mit wessen Geld wir arbeiten und welche Verantwortung wir diesen Menschen gegenüber haben.
Schlägt sich das auch in der konkreten Arbeit nieder?
Natürlich, für unsere Anleger müssen wir nicht die schönsten oder bekanntesten Immobilen besitzen, sondern die Ertragreichsten. Die Wertsteigerung des Vermögens unserer Anleger ist unsere Aufgabe und dafür zählt jeder einzelne Euro, auch wenn wir mehrere Milliarden verwalten. Wenn wir durch diese Aufmerksamkeit im Jahr 10.000 Euro bei einer großen Immobilie mit einigen Hundert Millionen Euro Umsatz einsparen, ergibt das auf die mehr als 100 Objekte weltweit gerechnet eine stattliche Summe. Die spiegelt sich in der Vermögensentwicklung unserer Anleger wider.
Sind Sie selbst regelmäßig bei allen Immobilien vor Ort?
Ich nehme immer wieder an Verhandlungen mit Mietern, Käufern oder Verkäufern teil, einfach um das Gefühl für die Märkte, das Geschäft und die Objekte zu behalten. Wir müssen auch die Entwicklungen vor Ort beobachten, Trends frühzeitig ableiten. Ich merke dabei aber auch, dass wir vor Ort selten die gleiche Nähe aufbauen können wie unsere Partner vor Ort.
Was meinen Sie damit?
Geschäftsabschlüsse in München, Berlin oder Hamburg verlaufen immer anders, einfach weil es Mentalitätsunterschiede gibt. Man verhandelt anders, spricht anders – sie müssen daher Partner vor Ort haben, die diese örtliche Identität abbilden, die den engen Kontakt pflegen und die nötige Ausdauer haben.
Warum Ausdauer?
Herausragenden Immobiliengeschäften gehen oft jahrelange Gespräche mit den Eigentümern voraus. In Warschau gelang uns in diesem Jahr auf diese Weise der Erwerb eines Grundstücks in einer absoluten Top-Lage. Aus der Ferne kriegen Sie so etwas nicht hin.
Wie können Sie aber sicher sein, aus der Ferne vor Ort mit den richtigen Partnern zu kooperieren?
Wir verfügen durch unsere vielen Objekte in aller Welt einen sehr guten Einblick in die Märkte, das hilft bei der Auswahl. Wichtig sind die Referenzen, ob die Qualität der Projekte unserer Partner zu unseren Ansprüchen passt. Es muss fachlich, aber auch menschlich stimmen.
Wie muss man sich diese Suche konkret vorstellen?
Meist laden wir verschiedene Makler, die aufgrund ihrer Größe und Ausrichtung zu uns passen könnten, zu einem Pitch. Dadurch sammeln wir sehr viele Informationen. Wir hören zu, hinterfragen, versuchen unsere Partner zu verstehen und menschlich eine Basis zu finden.
Was bringen diese Partner in die Geschäfte ein?
Das lokale Netzwerk an Kontakten, die lokale Expertise und Mentalität. Ein Engagement wie aktuell unser erstes Investment in Miami in den USA wären wir allein nie eingegangen.
Welche konkreten Vorteile bringt die Präsenz vor Ort?
Die Beziehung zum Mieter ist am erfolgreichsten, wenn die Ansprechpartner direkt im zu vermietenden Gebäude sitzen. Diese Präsenz vor Ort leisten unsere Partner. In einer Immobilie in München könnten wir dadurch einem Energieversorger einen langfristigen Mietvertrag absagen, bei dem das ganze Haus vermietet wäre.
Aber warum sollte man so einen Mietvertrag nicht abschließen?
Wir waren mit den Konditionen nicht zufrieden. Statt des einen suchten wir viele Mieter, die Flächen wurden kleiner, der Mietertrag stieg, da sie kleinere Flächen teurer vermieten können. Nach acht Monaten war das Gebäude zu 80 Prozent vermietet. Statt bei 15 liegt die Durchschnittsmiete nun bei 20 Euro pro Quadratmeter, die Risikostreuung ist viel höher. Der Ertrag steigt und damit auch die Bewertung der Immobilie. So wächst das Vermögen unserer Anleger.
Und welche Funktion hat die Zentrale Wiesbaden in diesem globalen Netzwerk?
Wir sind das Back-up hinter jedem Geschäft. Wo auch immer in der Welt Geschäftsabschlüsse vorbereitet werden, arbeiten unsere Fachabteilungen daran mit. Hier treffen wir unsere Entscheidungen, bilden unsere Meinung. Je mehr Informationen und Daten wir in Wiesbaden recherchieren, desto besser verhandeln wir vor Ort.
Wie muss man sich das vorstellen?
Mitunter haben wir für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen nur wenige Tage Zeit, ohne den Wissensvorlauf in den Fachabteilungen zu steuerlichen, rechtlichen oder währungstechnischen Fragen könnten wir in dieser kurzen Zeit derart komplexe Geschäfte nicht durchführen. Unsere Aufgabe ist es, das Wissen aus den vielen Kanälen effektiv zu bündeln, die richtigen Menschen miteinander in Kontakt zu bringen und für jeden einzelnen Zuträger die Auswirkungen seiner Arbeit auf den Gesamtprozess zu übersetzen. Jeder muss wissen, welche Auswirkungen seine Arbeit hat, auch wenn diese erst einige Tausend Kilometer entfernt sichtbar werden.
Mario Schüttauf: Nein, auch in einem globalen Geschäft ist die Arbeit vor Ort entscheidend. Dazu zählt auch, wie gut wir jeden unserer Kunden verstehen und wie eng der Kontakt zu den Anlegern ist.
Wie können Sie das aber angesichts der genannten Dimensionen bewerkstelligen?
Wir laden regelmäßig zu Anlegergesprächen ein, ich beantworte viele, oft handgeschriebene Briefe, in denen sich Anteilseigner zu unserem Fonds erkundigen. Eine Anlegerin ruft mich in jedem Jahr an und fragt nach der Performance des Fonds. Mitunter erzählen mir die Leute am Telefon ihre ganze Lebensgeschichte. Andere schauen sich auf ihren Urlaubsreisen unsere Immobilien an. Diese Kontakte erden uns, erinnern daran, mit wessen Geld wir arbeiten und welche Verantwortung wir diesen Menschen gegenüber haben.
Schlägt sich das auch in der konkreten Arbeit nieder?
Natürlich, für unsere Anleger müssen wir nicht die schönsten oder bekanntesten Immobilen besitzen, sondern die Ertragreichsten. Die Wertsteigerung des Vermögens unserer Anleger ist unsere Aufgabe und dafür zählt jeder einzelne Euro, auch wenn wir mehrere Milliarden verwalten. Wenn wir durch diese Aufmerksamkeit im Jahr 10.000 Euro bei einer großen Immobilie mit einigen Hundert Millionen Euro Umsatz einsparen, ergibt das auf die mehr als 100 Objekte weltweit gerechnet eine stattliche Summe. Die spiegelt sich in der Vermögensentwicklung unserer Anleger wider.
Sind Sie selbst regelmäßig bei allen Immobilien vor Ort?
Ich nehme immer wieder an Verhandlungen mit Mietern, Käufern oder Verkäufern teil, einfach um das Gefühl für die Märkte, das Geschäft und die Objekte zu behalten. Wir müssen auch die Entwicklungen vor Ort beobachten, Trends frühzeitig ableiten. Ich merke dabei aber auch, dass wir vor Ort selten die gleiche Nähe aufbauen können wie unsere Partner vor Ort.
Was meinen Sie damit?
Geschäftsabschlüsse in München, Berlin oder Hamburg verlaufen immer anders, einfach weil es Mentalitätsunterschiede gibt. Man verhandelt anders, spricht anders – sie müssen daher Partner vor Ort haben, die diese örtliche Identität abbilden, die den engen Kontakt pflegen und die nötige Ausdauer haben.
Warum Ausdauer?
Herausragenden Immobiliengeschäften gehen oft jahrelange Gespräche mit den Eigentümern voraus. In Warschau gelang uns in diesem Jahr auf diese Weise der Erwerb eines Grundstücks in einer absoluten Top-Lage. Aus der Ferne kriegen Sie so etwas nicht hin.
Wie können Sie aber sicher sein, aus der Ferne vor Ort mit den richtigen Partnern zu kooperieren?
Wir verfügen durch unsere vielen Objekte in aller Welt einen sehr guten Einblick in die Märkte, das hilft bei der Auswahl. Wichtig sind die Referenzen, ob die Qualität der Projekte unserer Partner zu unseren Ansprüchen passt. Es muss fachlich, aber auch menschlich stimmen.
Wie muss man sich diese Suche konkret vorstellen?
Meist laden wir verschiedene Makler, die aufgrund ihrer Größe und Ausrichtung zu uns passen könnten, zu einem Pitch. Dadurch sammeln wir sehr viele Informationen. Wir hören zu, hinterfragen, versuchen unsere Partner zu verstehen und menschlich eine Basis zu finden.
Was bringen diese Partner in die Geschäfte ein?
Das lokale Netzwerk an Kontakten, die lokale Expertise und Mentalität. Ein Engagement wie aktuell unser erstes Investment in Miami in den USA wären wir allein nie eingegangen.
Welche konkreten Vorteile bringt die Präsenz vor Ort?
Die Beziehung zum Mieter ist am erfolgreichsten, wenn die Ansprechpartner direkt im zu vermietenden Gebäude sitzen. Diese Präsenz vor Ort leisten unsere Partner. In einer Immobilie in München könnten wir dadurch einem Energieversorger einen langfristigen Mietvertrag absagen, bei dem das ganze Haus vermietet wäre.
Aber warum sollte man so einen Mietvertrag nicht abschließen?
Wir waren mit den Konditionen nicht zufrieden. Statt des einen suchten wir viele Mieter, die Flächen wurden kleiner, der Mietertrag stieg, da sie kleinere Flächen teurer vermieten können. Nach acht Monaten war das Gebäude zu 80 Prozent vermietet. Statt bei 15 liegt die Durchschnittsmiete nun bei 20 Euro pro Quadratmeter, die Risikostreuung ist viel höher. Der Ertrag steigt und damit auch die Bewertung der Immobilie. So wächst das Vermögen unserer Anleger.
Und welche Funktion hat die Zentrale Wiesbaden in diesem globalen Netzwerk?
Wir sind das Back-up hinter jedem Geschäft. Wo auch immer in der Welt Geschäftsabschlüsse vorbereitet werden, arbeiten unsere Fachabteilungen daran mit. Hier treffen wir unsere Entscheidungen, bilden unsere Meinung. Je mehr Informationen und Daten wir in Wiesbaden recherchieren, desto besser verhandeln wir vor Ort.
Wie muss man sich das vorstellen?
Mitunter haben wir für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen nur wenige Tage Zeit, ohne den Wissensvorlauf in den Fachabteilungen zu steuerlichen, rechtlichen oder währungstechnischen Fragen könnten wir in dieser kurzen Zeit derart komplexe Geschäfte nicht durchführen. Unsere Aufgabe ist es, das Wissen aus den vielen Kanälen effektiv zu bündeln, die richtigen Menschen miteinander in Kontakt zu bringen und für jeden einzelnen Zuträger die Auswirkungen seiner Arbeit auf den Gesamtprozess zu übersetzen. Jeder muss wissen, welche Auswirkungen seine Arbeit hat, auch wenn diese erst einige Tausend Kilometer entfernt sichtbar werden.
