Das Ziel der Wiederöffnung stellt nach Auffassung von Scope Analysis einen Teil der derzeit „geschlossenen“ Fonds vor erhebliche Herausforderungen. Die Konsolidierung der Branche ist deshalb nach Einschätzung von Scope Analysis noch nicht abgeschlossen, sondern dürfte sich im Jahresverlauf fortsetzen.

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Insgesamt hat sich die Ausdifferenzierung der Offenen Immobilienfonds zu einer Zweiteilung verdichtet. Auf der einen Seite formieren sich gut aufgestellte Fonds, die ihre Portfolios trotz Krise weiter optimieren konnten; auf der anderen Seite stehen struktur- und renditeschwache Fonds, deren Liquidität weiter austrocknen dürfte. Drei Fonds werden bereits abgewickelt. Elf Fonds nehmen derzeit keine Anteilscheine zurück, teilweise mit Fristverlängerung.

Es gibt nach wie vor gute offene Immofonds für Anleger

Das Scope Rating 2011 hat ergeben, dass Privatanlegern nach wie vor gute Offene Immobilienfonds mit ertragsstarken Portfolios in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen. Dies trifft insbesondere für die Produkte zu, bei denen das Fondsmanagement den Immobilienbestand über mehrere Marktzyklen kontinuierlich entwickelt hat.

Darüber hinaus konnten diese Managements auch im vergangenen Jahr aktiv am Um- und Aufbau ihrer Portfolios arbeiten – ein Vorsprung, den Produkte ohne den erforderlichen Bewegungsspielraum kaum noch werden aufholen können. Vor allem schnell aufgebaute Produkte mit Liquiditätsproblemen stecken in einem Teufelskreis.

In Schieflage geratenen Fonds schadet das Zinsklima

Sie müssen Liquidität schaffen und Immobilien verkaufen, um der drohenden Abwicklung zu entgehen. Allerdings dürften sich die Bedingungen für fremdfinanzierte Immobilientransaktionen verschlechtern, weil das Zinsklima ungünstiger wird. Gleichzeitig werden die von den Fonds in überhitzten Marktphasen oft teuer eingekauften Immobilien anlässlich einer Neubewertung vor dem Verkauf häufig abgewertet. Diese Abwertungen schwächen die Performance der Fonds und verringern das Anlegervertrauen weiter. Scope Analysis geht davon aus, dass nur einem Teil der „geschlossenen“ Produkte ein Neustart mit nachhaltigem Erfolg gelingen wird.

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