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DruckenCash, Kredite, Investitionen: Gefährliches Dreierlei der Immobilienfonds
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Linke Tasche Cash, rechte Tasche Kredite und dazu die Immobilien. Rechnet sich die Aufstellung offener Immobilienfonds? Der Münchner Vermögensverwalter Hannes Peterreins hat nachgerecht. Das Ergebnis ist eindeutig und doch nicht überraschend. Es zeigt, dass dringend etwas passieren muss.
Aktuell findet eine Diskussion statt zwischen dem Finanzministerium unter Schäuble einerseits und dem Bundesverband BVI der Investmentfondsbranche andererseits. Dabei sind zwei Dinge strittig:
- Soll eine Kündigungsfrist für offene Immobilienfonds eingeführt werden? Und wenn ja, wie lange soll sie sein?
- Soll eine Mindestanlagedauer für offene Immobilienfonds eingeführt werden? Und wenn ja, wie lange soll sie sein?
Das Finanzministerium fordert eine Kündigungsfrist von 6 Monaten und eine Mindestanlagedauer von 2 Jahren. Beides ist dem BVI zu lange. Immerhin könnte man dann Anteile an offenen Immobilienfonds nicht mehr börsentäglich zurückgeben. Siehe auch den Handelsblatt-Artikel: “Wenn der Fonds zur Falle für den Anleger wird”.
Ich selbst stehe auf der Seite des Schäuble-Ministeriums. Denn offene Immobilienfonds haben derzeit eine sehr seltsame Zwitterposition, indem sie einerseits in ein extrem illiquides Segment investieren, eben Immobilien, auf der anderen Seite aber für den Anleger ein extrem liquides Anlagevehikel darstellen sollen. Das ist etwa so, als würde man ein Flugzeug konstruieren wollen, das ganz fest auf dem Boden steht und gleichzeitig 1.000 Meter hoch fliegen kann.
Durch die Einführung von Kündigungsfristen und Mindestanlagedauern wird dem Anleger die Illusion genommen, dass es sich bei offenen Immobilienfonds um eine liquide Anlageform handelt. Wie gesagt: sie ist es ja derzeit irgendwie, irgendwie aber auch nicht. Eben ein hoch fliegendes Flugzeug, das gleichzeitig am Boden fest verankert ist.
Um das einmal etwas klarer zu machen, habe ich mir den hausInvest europa der Commerzbank Gruppe herausgegriffen (WKN 980701).
Immerhin hat der hausInvest europa (980701) den Scope Investment Award 2009 für den besten Offenen Immobilienfonds mit dem Zielmarkt Europa gewonnen.
Sieht man sich das Factsheet vom März 2010 dieses offenen Immobilienfonds an, dann wird ein Fondsvermögen in Höhe von 10.895,3 Millionen Euro angegeben. Darunter stehen noch zwei weitere Zahlen:
- Grundvermögen (d.h. Grundstücke und im Bau befindliche Objekte, sowie Immobilien): 10.215,6 Millionen Euro
- Bruttoliquidität (Bankguthaben und ähnliches): 3.078,8 Millionen Euro
Das heißt: zum 31. März 2010 waren 28,25 Prozent des Vermögens NICHT in Immobilien angelegt, sondern lag – wenn man so will – einfach auf Bankkonten herum.
Die große Frage an dieser Stelle ist, ob sich ein typischer Anleger des hausInvest europa dessen bewusst ist, dass etwas weniger als ein Drittel seines Geldes eben nicht in Immobilien investiert ist, sondern reines Geldvermögen ist.
Meiner Erfahrung nach kann ich sagen, dass nur die wenigsten Privatanleger, die in einen offenen Immobilienfonds investiert haben und mit denen ich gesprochen habe, sich dessen bewusst sind. Fast alle denken: “Naja, das ist ein Fonds, der in Immobilien investiert, also wird wohl fast 100 Prozent meiner Anlagesumme in Immobilien angelegt sein.”
Wie wir eben gesehen haben, ist das nicht der Fall.
Hohe Liquidität schmälert die Renditeerwartung
Warum ist es wichtig, dies zu wissen? – Weil durch einen hohen Liquiditätsanteil natürlich die zu erwartende Rendite geschmälert wird.
Nur einmal als hypothetische Rechnung: Nehmen wir einmal an, wir hätten einen offenen Immobilienfonds, in dem 28 Prozent des Fondsvermögens auf Bankkonten liegen und der Rest in Imobilien angelegt ist. Ich nehme weiter – nur einmal hypothetisch – an, dass die Immobilien eine Netto-Rendite von 5 Prozent pro Jahr abwerfen. Bei Tagesgeld- und Bankkonten kann man heutzutage mit etwa 1 Prozent Rendite rechnen.
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Ich denke, kein seriöser Berater dieser Welt, hätte ein Problem, diese Anlageklasse mit Kündigungsfristen von 2 Jahren zu "verkaufen", indirekt passiert es zudem doch seit langem, jedenfalls bei demjenigen, der die Fonds zu den normalen Ausgabeaufschlägen von 5% "vertreibt".
Das diese Anlageklasse sowohl die instutionellen, als auch Vermögensverwalter oder Berater mißbraucht haben, steht für mich außer Frage. Selbst ein Honorarberater wird sicher den einen oder anderen Klienten die Empfehlung geben, dort Kapital "zu parken", da sein Klient ja kein Agio zahlt.
Ich hoffe, der Staat greift ein, ohne die Anlageklasse tot zu regulieren. Und...auch 2,88% sind derzeit für risikoarme Investments sicher nicht verkehrt und ob das Risiko bei Staatsanleihen von fragwürdig "guter" Bonität gerechtfertigter ist, möchte ich nicht näher erörtern.
Ich denke das dieses Problem relativ einfach mit verbindlichen Ausgabeaufschlägen für Privatkunden und Rücknahmeabschlägen für institutionelle Kunden gelöst werden kann, da diese die Nutzung von offenen Immobilienfonds als Geldmarktersatz unattraktiv machen würden.
Wieso sollten Immobilien komplett EK finanziert werden, wenn die Konditionen am Markt Leverage zulassen. Das wäre doch Schwachsinn.
Den Vergleich zwischen Privatperson und Fondsgesellschaft finde ich auch eher unangebracht. Da vergleichen Sie Äpfel mit Birnen.
Eine Haltefrist ist aus meiner Sicht sinnvoll, für Privatkunden sind jedoch Kündigungsfristen übertrieben.
Leider bekommen Sie derzeit OHNE ein gewisses Risiko nicht diese Rendite Herr Peterreins. Die Eierlegende Wollmilchsau gibt es leider immernoch nicht.
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