IC Immobilien Gruppe Das erwarten internationale Investoren von deutschen Immobilienmanagern
Marc Balkenhol, Vorstand der IC Immobilien Holding AG
Der Kunde ist König – dieses Credo sollte für jeden Dienstleister gelten. Das gilt auch beim Asset und Property Management für Immobilien. Doch der Wettbewerbs- und Margendruck steigt seit Jahren. In der Folge neigt der eine oder andere Dienstleister dazu, bei den Preisen für seine Leistungen zu weitreichende Zugeständnisse zu machen beziehungsweise Aufträge anzunehmen, die nicht kostendeckend zu managen sind. Es droht Unzufriedenheit – und zwar auf beiden Seiten.
Beim Dienstleister führt der unrealistische kalkulatorische Ansatz meist dazu, dass der Dienstleistungsumfang reduziert werden muss. Das äußert sich im schlimmsten Fall in einer schlechteren Managementqualität. In manchen Fällen werden auch erneut Vertragsverhandlungen angestrebt – das Verständnis der Auftraggeber hält sich meist in Grenzen. Frust beim Auftraggeber und Dienstleister gleichermaßen sind dadurch programmiert. Wer passende und realistische Angebote machen will, muss wissen, was die verschiedenen Investorengruppen eigentlich erwarten.
Der deutsche Immobilienmarkt ist heute mehr denn je international geprägt. Neben europäischen Investoren drängen derzeit auch verstärkt asiatische Investoren und vor allem arabische Investorengruppen, hinter denen öfter Saudi-Arabiens Herrscherfamilie steht, auf den hiesigen Markt. Jede Investorengruppe bringt ihre eigenen Vorstellungen davon mit, wie gutes Asset Management auszusehen hat. Das betrifft unter anderem das Reporting, den Zahlungsverkehr und Kommunikationswege sowie den Managementansatz um die Immobilie, kurzum: die gesamte Zusammenarbeit.
Während es in Deutschland ein nahezu einheitliches Verständnis dafür gibt, welche Leistungen Asset und Property Management umfassen sollten, weichen die Vorstellungen in anderen Ländern teils deutlich ab. Investoren aus Großbritannien beispielsweise teilen zwar weitgehend die deutsche Auffassung eines Leistungsspektrums. Die hier übliche Vergütungsstruktur unterscheidet sich aber von jener in anderen Ländern. Zudem erwarten angelsächsische Investoren insgesamt ein sehr detailliertes Reporting und hinterfragen beispielsweise auch häufiger die Umlegbarkeit von Kosten und Instandhaltungsmaßnahmen auf die Miete.
Im Gegensatz dazu zählt für Investoren aus nicht-europäischen Herkunftsländern eher das große Ganze. Das heißt: Sie prüfen durchaus die Einnahmen und Ausgaben. Darüber hinaus übertragen sie dem Dienstleister vor Ort weitreichendere Kompetenzen – schon allein, weil sie weniger detailliert mit den hiesigen Marktgegebenheiten vertraut und aufgrund der Distanz zum Investitionsstandort seltener vor Ort sind. Hier – wie auch bei Investoren aus anderen Nationen – kommt es zudem darauf an, die kulturellen Gepflogenheiten zu kennen. Arabische Investoren legen Wert darauf, das jeweilige Investitionsobjekt gesehen und vor allem das Asset-Management-Unternehmen und die handelnden Akteure persönlich kennengelernt zu haben.
Für den Auftragnehmer geht es folglich darum, in einem kurzen Zeitraum ein Vertrauensverhältnis zum Auftraggeber aufzubauen. Das Familienoberhaupt reist dafür in der Regel höchstpersönlich an beziehungsweise empfängt die Partner selbst. Entsprechend wird es als beleidigend empfunden, wenn diese Termine nicht von einem gleichrangigen Ansprechpartner des Dienstleisters, also dem Vorstand oder Geschäftsführer, wahrgenommen werden, sondern beispielsweise lediglich der operativ zuständige Asset Manager erscheint.
Die Herausforderung für Asset Manager besteht darin, sich so aufzustellen, dass sie auf die vielfältigen Anforderungen eingehen können. Und das geht weit darüber hinaus, die jeweilige Landessprache der Investoren zu beherrschen. Der Asset Manager muss den erforderlichen Leistungsumfang schon im Vorfeld der Zusammenarbeit abschätzen können. Im Zuge der zunehmenden Internationalisierung des deutschen Immobilieninvestmentmarktes bedeutet das, dass er breit aufgestellt sein, flexibel agieren und mit den unterschiedlichen kulturellen Eigenheiten vertraut sein sollte. Auch die Kenntnis über mögliche Investmentstrukturen ist unabdingbar, seien es Luxemburger Vehikel oder andere Investitionsplattformen.
Ebenso erwarten die Investoren von ihren Dienstleistern ein weitreichendes Verständnis für rechtliche und steuerliche Aspekte. Dieses Wissen kann auch durch einen Partner des Dienstleistungsunternehmens eingebracht werden. Schlussendlich geht es darum, den Investoren passgenaue Leistungspakete anbieten zu können – und die daran geknüpften Zusagen dann auch in die Realität umzusetzen. Das entspricht auch der Erwartungshaltung der entsprechenden Investorengruppen.
Beim Dienstleister führt der unrealistische kalkulatorische Ansatz meist dazu, dass der Dienstleistungsumfang reduziert werden muss. Das äußert sich im schlimmsten Fall in einer schlechteren Managementqualität. In manchen Fällen werden auch erneut Vertragsverhandlungen angestrebt – das Verständnis der Auftraggeber hält sich meist in Grenzen. Frust beim Auftraggeber und Dienstleister gleichermaßen sind dadurch programmiert. Wer passende und realistische Angebote machen will, muss wissen, was die verschiedenen Investorengruppen eigentlich erwarten.
Der deutsche Immobilienmarkt ist heute mehr denn je international geprägt. Neben europäischen Investoren drängen derzeit auch verstärkt asiatische Investoren und vor allem arabische Investorengruppen, hinter denen öfter Saudi-Arabiens Herrscherfamilie steht, auf den hiesigen Markt. Jede Investorengruppe bringt ihre eigenen Vorstellungen davon mit, wie gutes Asset Management auszusehen hat. Das betrifft unter anderem das Reporting, den Zahlungsverkehr und Kommunikationswege sowie den Managementansatz um die Immobilie, kurzum: die gesamte Zusammenarbeit.
Während es in Deutschland ein nahezu einheitliches Verständnis dafür gibt, welche Leistungen Asset und Property Management umfassen sollten, weichen die Vorstellungen in anderen Ländern teils deutlich ab. Investoren aus Großbritannien beispielsweise teilen zwar weitgehend die deutsche Auffassung eines Leistungsspektrums. Die hier übliche Vergütungsstruktur unterscheidet sich aber von jener in anderen Ländern. Zudem erwarten angelsächsische Investoren insgesamt ein sehr detailliertes Reporting und hinterfragen beispielsweise auch häufiger die Umlegbarkeit von Kosten und Instandhaltungsmaßnahmen auf die Miete.
Im Gegensatz dazu zählt für Investoren aus nicht-europäischen Herkunftsländern eher das große Ganze. Das heißt: Sie prüfen durchaus die Einnahmen und Ausgaben. Darüber hinaus übertragen sie dem Dienstleister vor Ort weitreichendere Kompetenzen – schon allein, weil sie weniger detailliert mit den hiesigen Marktgegebenheiten vertraut und aufgrund der Distanz zum Investitionsstandort seltener vor Ort sind. Hier – wie auch bei Investoren aus anderen Nationen – kommt es zudem darauf an, die kulturellen Gepflogenheiten zu kennen. Arabische Investoren legen Wert darauf, das jeweilige Investitionsobjekt gesehen und vor allem das Asset-Management-Unternehmen und die handelnden Akteure persönlich kennengelernt zu haben.
Für den Auftragnehmer geht es folglich darum, in einem kurzen Zeitraum ein Vertrauensverhältnis zum Auftraggeber aufzubauen. Das Familienoberhaupt reist dafür in der Regel höchstpersönlich an beziehungsweise empfängt die Partner selbst. Entsprechend wird es als beleidigend empfunden, wenn diese Termine nicht von einem gleichrangigen Ansprechpartner des Dienstleisters, also dem Vorstand oder Geschäftsführer, wahrgenommen werden, sondern beispielsweise lediglich der operativ zuständige Asset Manager erscheint.
Die Herausforderung für Asset Manager besteht darin, sich so aufzustellen, dass sie auf die vielfältigen Anforderungen eingehen können. Und das geht weit darüber hinaus, die jeweilige Landessprache der Investoren zu beherrschen. Der Asset Manager muss den erforderlichen Leistungsumfang schon im Vorfeld der Zusammenarbeit abschätzen können. Im Zuge der zunehmenden Internationalisierung des deutschen Immobilieninvestmentmarktes bedeutet das, dass er breit aufgestellt sein, flexibel agieren und mit den unterschiedlichen kulturellen Eigenheiten vertraut sein sollte. Auch die Kenntnis über mögliche Investmentstrukturen ist unabdingbar, seien es Luxemburger Vehikel oder andere Investitionsplattformen.
Ebenso erwarten die Investoren von ihren Dienstleistern ein weitreichendes Verständnis für rechtliche und steuerliche Aspekte. Dieses Wissen kann auch durch einen Partner des Dienstleistungsunternehmens eingebracht werden. Schlussendlich geht es darum, den Investoren passgenaue Leistungspakete anbieten zu können – und die daran geknüpften Zusagen dann auch in die Realität umzusetzen. Das entspricht auch der Erwartungshaltung der entsprechenden Investorengruppen.
