DAS INVESTMENT.com: Herr Archner, Experten warnen vor massiven Preisstürzen und raten zum Verkauf offener Immobilienfonds. Die Verunsicherung ist groß, zu Recht?

Gernot Archner: Die Verunsicherung der Anleger ist angesichts der Nachrichtenlage verständlich. Die Anleger wissen aber auch, dass die Welt auf dem Grundbuch und nicht auf dem Sparbuch aufgebaut ist. Das gilt gerade in Zeiten, in denen Banken und sogar Staaten wanken. Im kollektiven Gedächtnis der Deutschen ist dies - Merkel-Garantie hin oder her-  tief verankert.

DAS INVESTMENT.com: Obwohl sogar die als konservativ geltenden Analysten von Jones Lang Lasalle von einem Abwertungsbedarf um 40 Prozent bei Immobilien in den Spitzenlagen Europas ausgehen, sind die Fondspreise bisher kaum gefallen. Das passt doch nicht zusammen.

Archner: Das passt schon zusammen. Die offenen Immobilienfonds standen in den letzten Jahren eher auf der Verkäuferseite und ihre unabhängigen Sachverständigenausschüsse haben die Bestände – insbesondere in den heiß gelaufenen Auslandsmärkten wie London, Madrid oder Barcelona  – sehr konservativ bewertet. Für die Fallhöhe eines marktbedingten Abwertungsbedarfs ist die Höhe der Ausgangsbewertung maßgeblich. Die Risikopuffer sind natürlich irgendwann aufgebraucht, weshalb die Sachverständigen bereits in 2008 frühzeitig mit ersten Korrekturen begonnen haben. Auch deshalb sank die durchschnittliche Performance der offenen Immobilienfonds 2008 nur von 5,8 auf 4,7 Prozent.

DAS INVESTMENT.com: Knapp ein Prozentpunkt weniger Performance scheint angesichts der hohen Preisstürze am Immobilienmarkt verschwindend gering. Kommt das dicke Ende noch?

Archner: Nein, das glaube ich nicht. Zum einen sind in 2008 nicht alle Investmentmärkte schlecht gelaufen. In Deutschland sind die Preise sogar noch einmal leicht gestiegen. Das Gleiche gilt für die Mieterträge der Fonds. Hierdurch kam es zu positiven Bewertungseffekten, die die negativen Bewertungseffekte aus dem Investmentmarkt zum Großteil kompensieren konnten. Viele machen hier einen Denkfehler: Sinkt das allgemeine Preisniveau am Immobilienmarkt, heißt das noch lange nicht, dass sich in gleichem Maß der Wert einer Immobilie verringert. Umgekehrt gilt das natürlich auch.